Trendwende bei den Bauzinsen: Experten erwarten weiter rasanten Anstieg bis Jahresende

Ende des Sinkflugs: Bei den seit Jahren kontinuierlich fallenden Zinsen für Immobilienkredite zeichnet sich eine gravierende Trendwende ab. Die Bauzinsen, auch Hypothekenzinsen genannt, springen mit Riesenschritten in immer höhere Regionen. Finanzexperten gehen in den aktuellen Prognosen davon aus, dass die Darlehenszinsen für Immobilienfinanzierungen bis Ende des Jahres weiter steigen. Der Immobilienkauf oder auch der Hausbau wird damit noch etwas kostspieliger – zumal auch die Immobilienpreise weiter nach oben klettern. Bauherren und Immobilienkäufer sind gut beraten, sich jetzt mit einer langen Zinsbindung gegen das Risiko künftiger Zinserhöhungen abzusichern.

Die Zinsen für Immobiliendarlehen haben sich bereits verdoppelt

Die Zinsen für Immobiliendarlehen, landläufig oft einfach Bauzinsen genannt, sind spürbar und vor allem rasant gestiegen. Nach Analysen verschiedener Finanzberatungen liegt der Zins für zehnjährige Standardkredite derzeit bei rund 2,3 Prozent. Gegenüber dem Zinsniveau aus dem vergangenen Dezember bedeutet das mehr als eine Verdoppelung. Ultimo 2021 lag der Vergleichszins noch bei 0,9 Prozent. Die Zinsen für Baukredite haben damit bereits den höchsten Sprung seit 1999 hinter sich. Allerdings ist damit das Ende der Fahnenstange keineswegs erreicht: Namhafte Immobilienfinanzierer erwarten einen weiteren Anstieg der Bauzinsen auf 2,8 bis 3,5 Prozent bis zum Jahresende. Parallel dazu klettern auch die Immobilienpreise unbeeindruckt weiter: 2021 erhöhten sich die Preise für Wohnimmobilien im bundesweiten Durchschnitt um elf Prozent.

Die Teuerungsrate befeuert einen weiteren Anstieg

Für die deutlichen Zinssteigerungen ist zum einen das allgemein steigende Zinsniveau in Deutschland und der gesamten Eurozone verantwortlich. Ein wichtiger Indikator ist dabei die Rendite für zehnjährige Bundesanleihen, die soeben mit 0,84 Prozent den höchsten Stand seit Mitte 2015 erreicht hat. An den Renditen der Bundespapiere orientieren sich auch die Bauzinsen.

Der zweite Grund für die Zinsexplosion – und in diesem Fall der wesentlichere – liegt in der sehr hohen Teuerungsrate in Deutschland wie auch in ganz Europa. Die Märkte stehen weiterhin unter dem massiven Druck des russischen Angriffskriegs auf die Ukraine und den Spätfolgen der Corona-Pandemie. Russlands Aggression sorgt für Lieferengpässe, höhere Rohstoff- und Energiepreise und begünstigt eine allgemeine Unsicherheit. Die historisch hohe Inflation von 7 Prozent in der Eurozone und über 8 Prozent in den USA setzt die Notenbanken unter Druck, ihre ultralockere Geldpolitik zu beenden – ungeachtet der damit verbundenen konjunkturellen Risiken.
Die US-Notenbank Federal Reserve hat die Zinswende bereits im März mit einer ersten Leitzinsanhebung eingeleitet. Und auch die Europäische Zentralbank EZB kündigt nach über sechs Jahren Nullzinspolitik für den Sommer erstmals wieder eine Leitzinserhöhung an. Eine Anhebung im Juli gilt als sehr wahrscheinlich.

Marktunsicherheit sorgt für Nervosität auf den Finanzmärkten

Die rasanten Zinssprünge haben neben diesen rationalen, aber auch eine gleichsam psychologische Ursache. Eine lange Reihe von Unsicherheitsfaktoren drückt auf die Stimmung an den Finanzmärkten – vor allem, weil deren Auswirkungen völlig ungewiss erscheinen. Wie hoch das Ausmaß der wirtschaftlichen Folgen des Ukraine-Kriegs sein wird, kann derzeit niemand sagen, weil noch nicht einmal absehbar ist, wann er ein Ende findet. Die Corona-Lockdowns in China verursachen große Lieferkettenausfälle, deren mögliche Aufarbeitung ebenfalls ungewiss ist. Und in welche existentielle Krise die deutsche Wirtschaft möglichweise stürzt, sollte Putin tatsächlich den Gashahn zudrehen, kann mit keiner Analyserechnung realistisch und belastbar ermittelt werden. Kurzum: Die Finanzmärkte sind extrem nervös – und die Zinsen daher volatil.

Was können Bauherren und Immobilienkäufer jetzt tun?

Wer derzeit einen Kredit benötigt, ist gut beraten, zügig die Konditionen verschiedener Anbieter zu vergleichen und anschließend nicht mehr lange zu zögern. Entscheidungsmaßgabe sollte eine möglichst hohe Anfangstilgung und vor allem eine lange Zinsbindung sein. Für Immobilienbesitzer ist nun ein guter Zeitpunkt, sich um eine Anschlussfinanzierung zu kümmern – auch wenn diese erst in zwei oder drei Jahren ansteht. Forward-Darlehen zum aktuellen Zinssatz sind eine Möglichkeit, sich vor stark steigenden Kreditraten zu schützen.

Diese Faktoren beeinflussen die Darlehenskonditionen

Welchen Darlehenszinssatz ein Kreditnehmer tatsächlich erhält, hängt von einer ganzen Reihe von Faktoren ab. Neben der Frage, wie sich der EZB-Leitzins, die Renditen langfristiger Anleihen und der Geld- und Kapitalmarkt insgesamt entwickeln, spielen auch ganz individuelle Kennzeichen für das jeweilige Angebot der Bank eine Rolle. Dazu gehört vor allen die Bonität des Kreditnehmers, aber auch sein Alter und sein Beruf, sein Familienstand und seine Vermögensverhältnisse. Die Kreditinstitute erstellen aus diesen Angaben eine Prognose, wie hoch die Wahrscheinlichkeit ist, dass die Kreditraten dauerhaft und kontinuierlich bezahlt werden.

Einfluss auf den persönlichen Zinssatz hat zudem, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird. Für selbst genutzte Immobilien erhalten Kreditnehmer häufig günstigere Konditionen, weil der Kreditgeber von einer stärkeren Bindung des Bewohners an seine eignen vier Wände ausgeht. Er wird ziemlich sicher sorgsam und pfleglich mit seinem Haus oder seiner Wohnung umgehen und seine Raten stets zahlen, weil er sein Zuhause nicht verlieren will. Bei vermieteten Objekten kalkulieren die Banken aufgrund der räumlichen Distanz mit einer geringeren Bindung und damit auch einer weniger großen Sorgfalt des Eigentümers – und berechnen oft höhere Zinsen.

Prognose für die weitere Zinsentwicklung: Weiter steigend

Finanz- und Zinsexperten gehen in seltener Einmütigkeit von weiter steigenden Zinsen für Immobilienkredite aus. Wie hoch genau der Anstieg ausfällt, kann aktuell noch nicht präzise gesagt werden. Bis Jahresende ist es durchaus möglich, dass ein Zinssatz von 3,5 Prozent nicht mehr die Ausnahme darstellt. Die Analysten verweisen in ihren Berechnungen auf die gestiegenen Renditen der Bundesanleihen, die extrem hohen Inflationsraten und die (erwarteten) Leitzinserhöhungen der US-Notenbank und der Europäischen Zentralbank. Immobilienkäufer und Anschlussfinanzierer sind daher gut beraten, sich jetzt die aktuellen Bauzinsen zu sichern. Es empfiehlt sich dabei, ein Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren zu wählen, um rasant steigende Ratenzahlungen auszuschließen.

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Patrick Zubac ist ein Experte für den Immobilienmarkt in Stuttgart und Umgebung mit mehr als 20 Jahren Erfahrung.