Geldentwertung und Kaufkraftverlust: Wie gut eignen sich Immobilien als Inflationsschutz?

Eine so hohe Inflation hat es in Deutschland seit fast 50 Jahren nicht mehr gegeben. Explodierende Preise für Energie und steigende Kosten für Lebensmittel und Dienstleistungen lassen den realen Wert des Geldes spürbar sinken. Die durch die Corona-Pandemie zunächst verursachten Lieferengpässe verschärfen sich durch den Ukraine-Krieg weiter und begünstigen eine wachsende Geldentwertung – auch in der näheren Zukunft. Wenn alles teurer wird – steigen die Immobilienpreise jetzt noch weiter? Kann eine Immobilie als Sachanlage durch ihre Wertstabilität einen effektiven Inflationsschutz gewährleisten? Und was passiert in der Inflation und bei steigenden Zinsen mit der Finanzierung beziehungsweise dem Immobilienkredit? Lesen Sie im folgenden Beitrag Antworten auf die wichtigsten Fragen.

Inflation, Krieg und Krisen begünstigen die Flucht in die Sachanlage

Anfang Juli überraschten die Landesbausparkassen und der Münchner Finanzierungsvermittler Interhyp mit der Meldung, dass die Nachfrage nach Immobiliendarlehen im letzten Quartal stark gestiegen sei. Grund sei offensichtlich die Sorge, dass Inflation und steigende Zinskosten die Preise für die Sachanlage Immobilie noch weiter in die Höhe treiben würden. Das Münchner Ifo-Institut konstatierte gleichzeitig, dass finanziell weniger gut gerüstete Interessenten, die den Bau oder Erwerb einer Immobilie vor allem wegen der günstigen Zinsen ins Auge gefasst hatten, nun aus dem Markt fallen. Während also auf der einen Seite höhere Zinsen, Materialmangel und steigende Baukosten dem Immobilienmarkt einen leichten Dämpfer versetzen, realisiert sich auf der anderen Seite ein Kapitel aus dem Lehrbuch der Marktwirtschaft: Inflation, Krieg und Krisen begünstigen die Flucht in die Sachanlage Immobilie, die als sicher gilt und für Wertstabilität steht.

Keine wirkliche Trendwende bei den Immobilienpreisen

Die Analysten der Deutschen Bank gehen inzwischen davon aus, dass die Immobilienpreise in den nächsten Monaten wieder anziehen. Zum einen, weil steigende Bauzinsen und explodierende Materialkosten das Angebot an neuen Häusern und Wohnungen deutlich langsamer wachsen lassen. Viele Immobilieninteressierte haben sich von der Vorstellung, selbst Bauherr zu werden verabschiedet – oft nicht ganz freiwillig. Zu hohe Baukosten, zu wenige Handwerker, insgesamt zu unsichere Bedingungen. Der finanziell gut ausgestattete Teil dieser Klientel hat den Traum von den eigenen vier Wänden aber nicht vollständig ad acta gelegt – er drängt vielmehr auf den Markt der Bestandsimmobilien.

Zum anderen werden die Immobilienpreise in absehbarer Zeit auch deshalb wieder auf die Aufwärtsspur wechseln, weil die hohe Inflation eine weiter steigende Nachfrage nach (Rendite-) Immobilien zur Folge hat. Während Geld immer weniger wert wird, die Aktienmärkte seltsame Seitwärtsbewegungen vollführen und andere Anlagealternativen (noch immer) wenig attraktiv erscheinen, kann sich eine Inflation auf einen finanzierten Immobilienkauf gleich doppelt positiv auswirken: Der Nennwert der Schulden bleibt gleich, ihr tatsächlicher Wert sinkt durch die Geldentwertung jedoch, während zeitgleich der Wert der Immobilie steigt. Jedenfalls im Idealfall. In der Metropolregion Stuttgart führt der durch die geografische Kessellage bedingte extreme Mangel an Bauflächen per se zu einem enormen Nachfragedruck – der aktuell durch beide Faktoren noch zunimmt.

Lohnt sich eine Immobilien-Investition in der Inflation?

Ob es lohnend ist, während einer Inflation in eine Immobilie zu investieren, hängt von mehreren Faktoren ab. Einer der wichtigsten ist die richtige Nutzung des Fremdkapitalhebels. Schließen Sie einen guten Finanzierungsvertrag mit einer möglichst langen Zinsbindung (mindestens 15, besser 20 oder mehr Jahre) ab. So kann bereits aus dem Immobilienkredit eine Art Inflationsschutz erwachsen: Wie erwähnt, reduzieren sich inflationsbedingt die Zinszahlungen bei unveränderter Kreditsumme. Nicht minder wesentlich ist es gleichzeitig, ob Sie in die Wertstabilität einer Immobilie investieren, die Sie selbst nutzen möchten, oder ob Sie durch eine Rendite-Immobilie einen Inflationsschutz erzielen möchten. Der Inflationsschutz einer Rendite-Immobilie ist zumeist größer.

Für einen langfristigen Inflationsschutz: Die selbstgenutzte Immobilie

Als Sachanlage bietet die selbstgenutzte Immobilie aktuell nur einen überschaubaren Inflationsschutz. Zwar stehen die eigenen vier Wände für eine positive Wertstabilität, die je nach Lage nennenswert wachsen kann, trotzdem steigen durch die Inflation Betriebs- und Nebenkosten, die zu einer Mehrbelastung führen. Andererseits garantiert ein abbezahltes Haus im Alter eine gewisse finanzielle Unabhängigkeit, die sich allein durch die nicht mehr anfallende Miete ergibt. Eine Senkung der Mietpreise erscheint auf lange Sicht ebenso unwahrscheinlich wie eine allgemeine Minderung der Wertstabilität von Immobilien. Die selbstgenutzte Immobilie steht insofern für einen klar umrissenen, langfristigen Inflationsschutz.

Im Idealfall mit umfassenden Inflationsschutz: Die vermietete Immobilie

Ähnlich wie bei der selbstgenutzten Immobilie steigen in einer Inflation auch bei einer vermieteten Immobilie der Immobilienwert sowie die Summe der Betriebs- und Nebenkosten. Allerdings liegen letztere in aller Regel höher als beim privaten Eigenheim. Während sich also die Wertstabilität festigt beziehungsweise erhöht, sinkt der Wert des Geldes, den Sie als Vermieter als Gewinn aus den Mieten und Betriebskostenzahlungen Ihrer Mieter generieren. Im Zuge der allgemeinen Inflation können Sie diesen Verlust jedoch mit einer Anhebung der Miete und der Nebenkosten kompensieren – unterstellt Lage, Zustand und politisches Umfeld der Immobilie erlauben diesen Schritt. Die Sachanlage einer vermieteten Immobilie kann daher – im Idealfall – einen umfassenden Inflationsschutz gewährleisten.

Entscheidender Unterschied: Neue Immobilie oder renovierungsbedürftig?

Auf den Inflationsschutz, den eine Immobilie bieten kann, nimmt schließlich der jeweilige Zustand von Haus oder Wohnung einen maßgeblichen Einfluss. Grundsätzlich gilt, dass ein Neubau vor Inflation besser geschützt ist als eine renovierungs- oder gar sanierungsbedürftige Immobilie. Je nach Aufwand und erforderlichen Maßnahmen kann sich die Inflationssicherheit im zweiten Fall sogar in das genaue Gegenteil verkehren. Ältere Bestandsimmobilien mit schlechter Energiebilanz erfordern nicht selten extrem hohe Kosten, um zunächst eine Wertstabilität herzustellen. Bei der Durchführung nötiger Sanierungsmaßnahmen geraten Sie jedoch voll in den Strudel der Inflation. Sie müssen Baumaterial und Handwerker teurer bezahlen und dafür gegebenenfalls kurzfristige Kredite mit hohen Zinsen aufnehmen. Ob und wie schnell sich diese Kosten amortisieren, hängt wesentlich von der Lage der Immobilie ab.

Die Lage der Immobilie bestimmt ihre Wertstabilität

Die Wertstabilität von Immobilien, ihre Krisen- und Inflationssicherheit basiert wesentlich auf der Wohnraum-Nachfrage am jeweiligen Standort. Insofern entscheidet – wie so oft – die Lage der Immobilie darüber, ob ein Immobilieninvest lohnend ist. In der Metropolregion Stuttgart wird die Nachfrage auf unbestimmte Zeit das Angebot übertreffen und in dieser Konstellation nicht nur die Wertbeständigkeit, sondern die kontinuierliche Wertsteigerung von Immobilien begünstigen. Die Sachanlage Immobilie garantiert in diesem Umfeld nicht nur Inflationsschutz, sondern darf als besonders sicheres Invest bezeichnet werden. Anders sieht es hingegen in strukturschwachen oder von Abwanderung bedrohten Regionen aus: In diesen sollte ein Engagement sehr gut überlegt werden.

Grundsätzlich empfiehlt es sich, einen geplanten oder auch nur angedachten Immobilienkauf oder -verkauf mit einem qualifizierten Immobilienmakler vor Ort zu besprechen und durchzukalkulieren. Er kennt die Dynamik des regionalen Marktes und verfügt in aller Regel über ein gut aufgestelltes Netzwerk, das ihm Objekte zuträgt, die oftmals nie auf den allgemeinen, öffentlichen Portalen zu finden sind. Darunter sind nicht selten attraktive Immobilien, die durch Lage und Zustand einen sicheren Inflationsschutz gewährleisten können.

Wir bieten unseren Kunden einen umfassenden Service. Wenn sie Fragen rund um Ihre Immobilie, einen Immobilienverkauf, die Entwicklung Ihrer Immobilie, den Ankauf von Immobilien, Off-Market Immobilien etc. haben, buchen Sie sich jetzt kostenlos und unverbindlich ein Beratungsgespräch.

Patrick Zubac ist ein Experte für den Immobilienmarkt in Stuttgart und Umgebung mit mehr als 20 Jahren Erfahrung.