Den Grund und Boden einfach mieten? Welche Vor- und Nachteile hat ein Erbpachtgrundstück?

Wer ein Baugrundstück sucht, findet gelegentlich den Hinweis „in Erbpacht“. Aber auch beim Kauf einer Bestandsimmobilie taucht diese Anmerkung hin und wieder auf. Der Begriff klingt seltsam altertümlich – und das ist er auch: Die historische Bezeichnung wurde mit dem Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuches eigentlich abgeschafft und durch das sogenannte Erbbaurecht an Grundstücken ersetzt und neu geregelt. Trotzdem hat sich die Formulierung Erbpacht bis heute in der Umgangssprache erhalten. Doch was steckt genau dahinter? Welche Vor- und Nachteile hat ein Erbpachtgrundstück?

Was genau ist ein Erbpachtgrundstück?

Als Erbpachtgrundstück, oder korrekt: als Erbbaurechtgrundstück, wird Bauland bezeichnet, das von einem Verpächter für einen festgelegten Zeitraum „verpachtet“ wird. Der Eigentümer des Grundstücks, der Erbbaurechtgeber, räumt dem Erbbaurechtnehmer ein Nutzungsrecht am Grundstück ein – er wird Eigentümer der Immobilie, die er darauf baut oder der bereits vorhandenen Immobilie, die er kauft.

Im Gegenzug zahlt der Immobilieneigentümer dem Grundstückseigentümer den sogenannten Erbbauzins als jährliche Miete. Die Höhe dieser Miete (früher Erbpacht genannt) bemisst sich am Bodenwert des Grundstücks und liegt für gewöhnlich bei vier bis sechs Prozent. Beide Parteien schließen einen Erbbaurechtsvertrag, der notariell beurkundet werden muss.

Jeder Erbbaurechtsvertrag hat eine frei verhandelbare Laufzeit, üblich sind 50 bis 99 Jahre. Der Pächter genießt für die Dauer der Laufzeit alle Rechte eines Eigentümers. Er kann die Immobilie verkaufen, vermieten oder vererben. Allerdings hat der Erbbaurechtnehmer ein nicht unwesentliches Mitspracherecht (siehe unten).

Welche Vorteile hat ein Erbbaurechtgrundstück?

Für Bauherren, die über zu wenig oder knapp bemessenes Eigenkapital verfügen, kann das Erbbaurecht eine Alternative sein. Sie müssen dann nur den Hausbau oder dem Immobilienkauf finanzieren und sparen sich die Kosten für das Grundstück. Allerdings summieren sich die Erbbauzins-Zahlungen über die lange Laufzeit zu einer erklecklichen Summe, die letztlich den ursprünglichen Grundstückswert übersteigt – und der Grund und Boden befindet sich nach wie vor nicht in eigenem Besitz. Finanziell rechnet sich das Erbbaurecht daher nur in den wenigsten Fällen.

Mitspracherecht des Grundstückseigentümers beim Erbbaurecht

Entgegen landläufiger Meinung, die den Erbbaurechtgeber als bloßen „Grundstücks-Vermieter“ ohne weitere Rechte betrachtet, hat er bei vielen Dingen durchaus ein Mitspracherecht – vorausgesetzt er kann seine Entscheidungen, gegebenenfalls sein Veto, stichhaltig begründen: Zu diesen Dingen gehören:

– die Möglichkeit, die Immobilie weiterzuvermieten,
– das Vorhaben, An- oder Umbauten vorzunehmen,
– überhaupt die Entscheidung, bauliche Veränderungen in Angriff zu nehmen,
– die Höhe, bis zu welcher die Immobilie beliehen werden darf.

Insbesondere der letzte Punkt kann Immobilienkäufer im schlimmsten Fall in arge Schwierigkeiten bringen, wenn sich der Erbbaurechtgeber „quer“ stellt.

Laufzeit und Ende des Erbbaurechtsvertrags

In Deutschland wird der weitaus größte Teil an Erbbaurechten von Kommunen und Kirchen vergeben. In diesen Fällen sind Verlängerungen des Erbbaurechtsvertrages eher die Regel als die Ausnahme – auch weil kaum Interesse daran besteht, die Grundstücke und die darauf befindlichen Immobilien selbst zu nutzen. Bei privaten Erbbaurechten kann das hingegen anders aussehen.

– Läuft der Erbbaurechtsvertrag nach der vereinbarten Laufzeit aus und der Erbbaurechtgeber möchte diesen nicht verlängern, verliert der Pächter sein Nutzungsrecht und die Immobilie fällt automatisch an den Erbbaurechtgeber zurück. Er muss diese jedoch ablösen – und zwar zu mindestens zwei Dritteln ihres Verkehrswertes.

– Bietet der Erbbaurechtgeber eine Verlängerung des abgelaufenen Vertrages an, so kann alles weiterlaufen wie bisher. Aber: Die Fortführung des Vertrages räumt dem Grundstückseigentümer das Recht ein, den Erbbauzins erheblich zu erhöhen, und zwar bis auf das Achtfache des vorherigen Wertes.

– Lehnt der Erbbaurechtnehmer die vom Grundstückseigentümer angebotene Vertragsverlängerung ab, dann fällt die Immobilie entschädigungslos (!) an ihn zurück. Insofern ist eine solche Ablehnung natürlich in keinem Fall ratsam. Es kann jedoch sein, dass der neue, deutlich höhere Erbbauzins die finanziellen Möglichkeiten des Erbbaurechtnehmers sprengt.

Darauf sollten Sie bei einem Erbpachtgrundstück besonders achten

Beim Kauf einer Immobilie auf Erbbaurechtsbasis übernehmen Sie als Käufer nur die Restlaufzeit des existenten Vertrages, Sie starten also nicht neu von vorn. Es empfiehlt sich daher, sehr sorgfältig zu prüfen, wie lange der Vertrag noch läuft und ob die Wahrscheinlichkeit einer Verlängerung als hoch einzustufen ist. Optimal ist es zudem, vertraglich ein Vorkaufsrecht für das Grundstück auszuhandeln, falls der Grundstückseigentümer es beizeiten veräußern möchte. Grundsätzlich ist ein Wiederverkauf einer Erbbaurechts-Immobilie mit Schwierigkeiten und einem oftmals niedrigeren Preis verbunden.

Was ist mit dem sogenannten „Heimfall“ beim Erbbaurecht gemeint?

Der sogenannte Heimfall beim Erbbaurecht bedeutet, das der Erbbaurechtnehmer sein Nutzungsrecht an den Erbbaurechtgeber zurückgeben muss – obwohl der Vertrag noch läuft. Das Erbbaurechtgesetz regelt diesen Tatbestand in den Paragraphen 2 bis 4. Die genauen Details sollten im jeweiligen Erbbaurechtsvertrag ausdrücklich vereinbart werden. Qua Gesetz muss der Grundstückseigentümer den Erbbaurechtnehmer jedoch in jedem Fall mit mindestens zwei Dritteln des Verkehrswertes der Immobilie entschädigen.
Typische Fälle, die zu einem Heimfall führen können, sind die folgenden:

– der Erbbaurechtnehmer gerät zwei Jahre hintereinander mit dem Erbbauzins in Verzug,
– der Erbbaurechtnehmer lässt Grundstück und Immobilie verwahrlosen,
– der Erbbaurechtnehmer hat beim Bau der Immobilie gegen den Bebauungsplan verstoßen.

Der Erbbauzins darf alle drei Jahre erhöht werden

Das Erbbaurechtsgesetz erlaubt dem Grundstückseigentümer die Erhöhung des Erbbauzinses in einem Intervall von drei Jahren. Üblich ist dabei eine Orientierung am Verbraucherpreisindex des Statischen Bundesamtes. Nach Berechnung des Deutschen Erbbaurechtsverbandes hat der Indexwert in der Zeit von 1999 bis heute um über 300 Prozent zugelegt.

Fazit: Für wen lohnt sich der Kauf eines Erbpachtgrundstücks?

Wenn Sie bei den aktuellen Immobilienpreisen keine Chance sehen, Haus und Grundstück zusammen zu erwerben, kann die Erbpacht, wie erwähnt, eine Alternative sein. Wirklich Sinn macht der Kauf jedoch nur unter zwei durchaus unterschiedlichen Vorzeichen:

– Planen Sie ohnehin in ein paar Jahren einen Ortswechsel und finden Sie eine Immobilie auf einem Erbpachtgrundstück, dessen Vertrag in wenigen Jahren ausläuft, dann können Sie das Haus oftmals zu einem sehr attraktiven Preis erwerben. Sie würden dann quasi ein „Mietobjekt“ kaufen, das Sie mit einer Zwei-Drittel-Entschädigung wieder verlieren. Rechnen Sie mit spitzen Bleistift, ob sich eine solche Transaktion lohnt.

– Möchten Sie hingegen langfristig eine Immobilie kaufen, die Sie später Ihren Kindern vererben wollen, ist ein Erbpachtgrundstück nur dann eine Option, wenn Sie vertraglich ein Vorkaufsrecht mit dem Erbbaurechtgeber vereinbaren können. So sparen Sie aktuell den Kaufpreis des Grundstücks, haben aber ein paar Jahre Zeit, Eigenkapital für einen späteren Erwerb aufzubauen.

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Patrick Zubac ist ein Experte für den Immobilienmarkt in Stuttgart und Umgebung mit mehr als 20 Jahren Erfahrung.