Glücksfall oder Supergau: Immobilie aus Zwangsversteigerung kaufen?

Eine Zwangsversteigerung bietet die Chance, eine Immobilie günstig, das meint: weit unter Marktwert, zu erwerben. Voraussetzung ist allerdings, dass Sie sich gut auf den Termin vorbereiten und im Vorfeld versuchen, sich bestmöglich über das Haus oder die Wohnung zu informieren. Das ist gelegentlich nicht ganz einfach, weil noch bewohnte Immobilien, die zur Zwangsversteigerung anstehen, oft nicht von innen besichtigt werden dürfen. Hier entscheidet das Wohlwollen des Eigentümers. Welche Vorteile und Risiken der Kauf einer Immobilie aus einer Zwangsversteigerung grundsätzlich mit sich bringt, lesen Sie in diesem Beitrag.

Zwangsversteigerungs-Immobilie kaufen: Das Wichtigste in Kürze

• Mit einer Immobilie aus einer Zwangsversteigerung können Sie bis zu 30 Prozent gegenüber einem regulären Immobilienkauf sparen.
• Grundsätzlich besteht kein Recht auf Besichtigung der Immobilie vor dem Kauf. Erlaubt der Eigentümer eine Innenbesichtigung, so ist es ratsam, einen Immobilienexperten dabei zu haben. Wird eine Besichtigung verweigert, bleiben Ihnen als Orientierung nur die Daten aus dem Verkehrswertgutachten.
• Sie sollten die Immobilienfinanzierung unbedingt vor der eigentlichen Bieterstunde unter Dach und Fach gebracht haben. Nach der Versteigerung können Sie von einem Kauf nicht mehr zurücktreten.
• Um überhaupt an der Versteigerung teilnehmen zu können, müssen Sie eine Sicherheitsleistung von zehn Prozent des Verkehrswertes zum Termin mitbringen. Üblich ist ein Verrechnungsscheck in entsprechender Höhe mit einer Gültigkeit bis mindestens vier Tagen nach der Versteigerung.

Wie funktioniert eine Zwangsversteigerung?

Jede Zwangsversteigerung ist ein Vollstreckungsverfahren. Das bedeutet: Ein oder mehrere Gläubiger – in aller Regel eine Bank – lassen die Zwangsversteigerung betreiben, um mit dem Erlös noch ausstehende Restschulden aus einem Darlehen oder ähnlichem zu begleichen. Zwangsversteigerungen sind die Ultima Ratio, wenn Eigentümer sich finanziell verkalkuliert haben – und ihren Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen können. Oft stecken allerdings auch Erbstreitigkeiten oder eine Scheidung dahinter – in beiden Fällen finden die Beteiligten keine einvernehmliche Lösung zur Zukunft der Immobilie.

Die Zwangsversteigerung findet zumeist im Amtsgericht des Bezirkes statt, in dem die Immobilie liegt. Sie folgt einem klaren Ablauf:

1. Bekanntmachung der Versteigerung durch den Rechtspfleger,
2. Bietzeit,
3. Verhandlung über den Zuschlag,
4. Verteilungstermin.

1. Bekanntmachung und Mindestgebot

Der Versteigerungstermin beginnt mit einer Information über die Eckdaten der Immobilie, der Benennung des Verkehrswertes und der Mitteilung über das festgelegte Mindestgebot.
Alle diese Informationen können Sie bereits im Vorfeld über die entsprechenden Einträge im Internet oder die Aushänge im Amtsgericht abrufen.
Das Mindestgebot ist nicht verhandelbar und kann nicht unterschritten werden. Es deckt unter anderem die Verfahrenskosten und etwaige rückständige Steuern oder andere Belastungen, die der Eigentümer schuldig geblieben ist.

2. Bietzeit: Nach einer Stunde ist zumeist Schluss

Die Bietzeit wird landläufig häufig Bieterstunde genannt, was seinen Grund darin hat, dass die Angelegenheit für gewöhnlich nach 40 bis 60 Minuten erledigt ist. Wie erwähnt, dürfen Sie nur bieten, wenn Sie die erforderlichen zehn Prozent der Kaufsumme in Form eines Schecks oder einer Bankbürgschaft dabeihaben. Das höchste Gebot wird abschließend dreimal wiederholt – und mit dem symbolischen Hammerschlag besiegelt.

3. Verhandlung über den Zuschlag

Die Verhandlung über den Zuschlag gestaltet sich nicht so simpel wie es in einschlägigen Fernsehfilmen immer dargestellt wird. Es gibt verbindliche Regeln: Bei einem ersten Versteigerungstermin wird der Zuschlag nur dann erteilt, wenn das höchste Gebot mindestens 50 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie (inklusive der dazugehörigen Rechte) umfasst. Und: Selbst, wenn dies der Fall ist, kann der Gläubiger der Zuteilung noch widersprechen, falls nicht mindestens 70 Prozent des Immobilien-Verkehrswertes erreicht worden sind. Diese Vorschriften sollen vor allem verhindern, dass Immobilien zu Schleuderpreisen versteigert werden (müssen).
Genügt das erzielte Ergebnis diesen Anforderungen, so ist die Zwangsversteigerung prinzipiell beendet. Wurden die Regeln jedoch nicht erfüllt, so setzt das Amtsgericht innerhalb eines halben Jahres einen weiteren Termin fest – bei dem die Grenzen nicht mehr eingehalten werden müssen.

4. Verteilungstermin zur Auszahlung der Gläubiger

In aller Regel sechs bis acht Wochen nach dem Versteigerungstermin setzt das Amtsgericht den Verteilungstermin an, bei dem der Erlös aus der Versteigerung auf die Gläubiger aufgeteilt wird. Im Anschluss wird die Eigentumsübertragung im Grundbuch veranlasst.

Was passiert nach der Ersteigerung eine Immobilie?

Haben Sie den Zuschlag erhalten und sind neuer Eigentümer der Immobilie, so müssen Sie umgehend alle erforderlichen Versicherungen für das Gebäude abschließen. Bis zum Verteilungstermin und der Grundbucheintragung können Sie noch nicht frei über die Immobilie verfügen. Sie können die Zeit jedoch nutzen, um währenddessen bereits die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt zu überweisen und die Zuschlagsgebühr an das Gericht zu zahlen. Auf diese Weise beschleunigen Sie den Prozess bis zur endgültigen Inbesitznahme Ihrer neuen Immobilie.

Wie können Sie sich auf eine Zwangsversteigerung vorbereiten?

– Grundsätzlich empfiehlt es sich, probehalber ein bis drei Versteigerungstermine zu besuchen, um ein Gefühl für die Atmosphäre und den Ablauf zu erhalten. Im konkreten Fall ist es natürlich extrem wichtig, möglichst viele Information über die ausgewählte Immobilie zu erlangen.

-Sprechen Sie mit dem zuständigen Rechtspfleger, den Sie über das Aktenzeichen der Bekanntmachung herausfinden können. Er gewährt Ihnen Einsicht in das Verkehrswertgutachten (unbedingt auf das Datum des Dokuments achten).

-Kümmern Sie sich um einen Grundbuchauszug, dem Sie Lasten und Beschränkungen sowie vorhandene Grundschulden entnehmen können. Für die Einsicht in das Grundbuch müssen Sie prinzipiell ein sogenanntes „berechtigtes Interesse“ nachweisen. Fügen Sie daher Ihrem Antrag ein freundliches Schreiben bei, in dem Sie erläutern, dass Sie die Immobilie ersteigern möchten.

-Erkunden Sie die Lage und Umgebung der Immobilie. Überprüfen Sie mithilfe eines Online-Immobilienwertrechners, was vergleichbare Immobilien in der Nähe im freien Verkauf kosten, um die Preisrelation einschätzen zu können. Wie erwähnt, ist der Eigentümer nicht verpflichtet, Ihnen eine Besichtigung zu gewähren – fragen können Sie aber trotzdem. Und: Wenn es Ihrem Naturell entspricht, klingeln Sie gegebenenfalls in der Nachbarschaft, um etwas über Haus und Bewohner zu erfahren.

Ganz wichtig: Klären Sie unbedingt vor dem Versteigerungstermin die Finanzierung der Immobilie mit Ihrer Bank. Sie müssen die Kaufsumme kurzfristig zahlen.

Welche Vorteile bietet der Kauf einer Zwangsversteigerungs-Immobilie?

Die Pluspunkte eines Immobilienkaufs aus einer Zwangsversteigerung sind klar ersichtlich: Im besten Fall erwerben Sie eine gute Immobilie zu einem sehr günstigen Preis. Insbesondere bei Immobilien, die aus Scheidungsstreitigkeiten stammen, besteht eine große Wahrscheinlichkeit, ein gepflegtes Haus vorzufinden, das nur deshalb beim Amtsgericht gelandet ist, weil sich die ehemaligen Ehepartner nicht auf einen gemeinsamen Verkauf einigen konnten. Und ein Partner allein die Immobilie nicht weiter unterhalten kann.
Außerdem sparen Sie eine eventuelle Maklerprovision und müssen anstatt eines teuren Notars für den Kaufvertrag nur die deutlich niedrigere Zuschlagsgebühr an das Amtsgericht zahlen. Zusätzlich entfallen schließlich die Kosten für eine Immobilienbewertung, die das Amtsgericht (oder der Gläubiger) ja bereits in Auftrag gegeben hatte.

Welche Risiken birgt der Kauf einer Zwangsversteigerungs-Immobilie?

Grundsätzlich birgt ein Immobilienkauf aus einer Zwangsversteigerung natürlich auch ein beachtliches Risiko. Dieses rührt zu einem wesentlichen Teil daher, dass Sie die Immobilie nicht ausführlich und in Ruhe besichtigen können. So kann es durchaus sein, dass Sie ein Gebäude mit Baumängeln, Schimmelbefall oder Wasserschäden erwerben, die Sie mit erheblichem finanziellen Aufwand zunächst beseitigen lassen müssen, bevor Sie überhaupt einziehen können.
Aus Zwangsversteigerungen erworbene Immobilien sind zudem bar jeder Haftung. Das meint: Jede Form der Gewährleistung ist ausgeschlossen. Stellt sich nach dem Kauf beispielsweise heraus, dass der tatsächliche Wert der Immobilie weit unter dem im Verkehrswertgutachten genannten liegt, haben allein Sie das Nachsehen. Dieser Umstand kann unter anderem darin begründet liegen, dass ein Verkehrswertgutachten nur einmal zu Beginn der Zwangsversteigerung erstellt wird. Zieht sich dieses über Jahre hin, so veraltet das Gutachten – und die Immobilie verfällt währenddessen.

Schließlich gilt es zu bedenken, dass die Vorbesitzer nach der Versteigerung eventuell nicht freiwillig ausziehen und das Haus besenrein räumen. Dann müssen Sie zunächst eine kostenpflichtige und nicht selten nervenaufreibende Zwangsräumung durch einen Gerichtsvollzieher in die Wege leiten.

Fazit: Der Kauf einer Zwangsversteigerungs-Immobilie ist ein Wagnis

Wenn Sie überlegen, eine Immobilie aus einer Zwangsversteigerung zu kaufen, sollten Sie sich über die damit verbundenen Risiken im Klaren sein. Rein statistisch ist zwar eindeutig belegt, dass es im Einzelfall durchaus möglich ist, eine gute Immobilie um bis zu 30 Prozent unter dem Preis eines freien Verkaufs zu erwerben – und durch die deutlich niedrigeren Kaufnebenkosten zusätzlich zu sparen. Eine Gewähr dafür gibt es jedoch nicht. Das Risiko, die sprichwörtliche Katze im Sack kaufen zu müssen, weil Innenbesichtigungen in aller Regel nicht möglich sind, wiegt dem gegenüber mindestens genauso schwer. Letztlich muss immer im konkreten Einzelfall abgewogen werden, wie groß das Wagnis ist. In jeden Fall kann es lohnend sein, sich vor dem Zuschlag mit einen qualifizierten Immobilienmakler über die vorhanden Unterlagen zur Immobilie zu beratschlagen.

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Patrick Zubac ist ein Experte für den Immobilienmarkt in Stuttgart und Umgebung mit mehr als 20 Jahren Erfahrung.