Was passiert mit der gemeinsamen Immobilie nach der Scheidung?

Die Frage, was mit der gemeinsamen Immobilie geschehen soll, birgt bei einer Scheidung immenses Konfliktpotential. Soll das ehemalige Zuhause verkauft werden? Kann ein Partner den anderen auszahlen? Was passiert mit etwaigen Krediten, die noch auf dem Haus lasten? Die Beantwortung dieser Fragen wird nicht unbedingt leichter, wenn beide Ex-Partner tiefgreifend zerstritten sind und emotionale Verletzungen das rationale Handeln beeinträchtigen. Im folgenden Ratgeber erfahren Sie, welche (rechtlich gesicherten) Optionen es für den Umgang mit den eigenen vier Wänden gibt – zunächst im Trennungsjahr und anschließend nach erfolgter Scheidung.

Wer darf bleiben? Das Wohnrecht während des Trennungsjahres

Es ist kaum verwunderlich, dass in den meisten Fällen einer beschlossenen Scheidung zunächst beide Ehepartner das Wohnrecht in den eigenen vier Wänden für sich beanspruchen. Schließlich war das gemeinsame Zuhause lange Zeit der Sicherheit gebende Lebensmittelpunkt. Ganz unabhängig davon, ob es sich um eine Wohnung oder ein Haus handelt: Der Gesetzgeber spricht sehr verallgemeinernd immer von der „Ehewohnung“. Und er unterscheidet im Hinblick auf das Wohn- und Nutzungsrecht sehr präzise zwischen dem Zeitraum des Trennungsjahres und der Zeit nach dem Vollzug der Scheidung.

Wichtig: An der bislang gemeinsam genutzten Immobilie behalten im Trennungsjahr beide Noch-Ehepartner das gleiche Wohnrecht. Und zwar völlig unabhängig davon, wie die Eigentumsverhältnisse an Haus oder Wohnung sind oder wer maßgeblich die Kreditraten trägt. Niemand darf dem anderen Partner die sprichwörtlichen Koffer vor die Tür setzen.

Ist ein Partner der Auffassung, dass das vorgeschriebene Trennungsjahr in der gemeinsamen Immobilie nicht möglich ist – etwa, weil die räumlichen Verhältnisse dies nicht zulassen – oder die Anwesenheit des Noch-Partners „unzumutbar“ ist, muss ein Familienrichter entscheiden.

Auch der freiwillige Auszug eines Partners hat nicht automatisch zur Folge, dass er sein Wohnrecht verliert. Allerdings: Bringt der Ausziehende innerhalb einer Frist von sechs Monaten nicht eindeutig zum Ausdruck, dass er zurückzukehren beabsichtigt, dann gehen die Gerichte zumeist davon aus, dass er die Ehewohnung dem Ex-Partner überlassen möchte.

Exemplarisch: Das sind die Möglichkeiten nach vollzogener Scheidung

Trotz vieler Mahnungen von anwaltlicher Seite und guter Ratschläge von Bekannten und Freunden: Die meisten Ehepaare in Deutschland haben keinen Ehevertrag geschlossen. Dies hat zur Folge, dass im Falle einer Scheidung die gesetzlichen Regelungen greifen. Ohne Ehevertrag entsteht mit der Heirat automatisch eine sogenannte Zugewinngemeinschaft. Das meint: Das (ursprüngliche) Vermögen der beiden Partner bleibt zwar auch während der Ehe getrennt, alles, was jedoch während der Ehe an Vermögen erworben oder gebildet wurde, wird im Falle einer Trennung aufgeteilt. Für eine gemeinsam erworbene Immobilie ergibt sich die Konsequenz: Wurde vorher nicht anderes vereinbart, gehören beiden Partnern 50 Prozent der „Ehewohnung“.

Nehmen wir zur Veranschaulichung den klassischen Fall eines Ehepaares mit zwei Kindern, das wir hier Herr und Frau Schulte nennen. Es gibt die gemeinsam erworbene Immobilie, keinen Ehevertrag, Verbindlichkeiten, die auf dem Haus lasten und keiner von beiden hat eigentlich mit einer Scheidung gerechnet. Das Leben verläuft halt nicht immer geradlinig. Die folgenden Optionen sind denkbar.

1.Frau Schulte wohnt mit den Kindern weiter in der Immobilie, die beiden gehört

Sind beide Ex-Partner noch in der Lage, vernünftig miteinander zu reden und haben vor allem vorrangig das Wohl der Kinder im Blick, dann kann diese Option, entsprechende finanzielle Möglichkeiten vorausgesetzt, eine recht einvernehmliche Lösung darstellen. Mit anwaltlicher Unterstützung ist zu klären, ob Frau Schulte an Ihrem Ex-Mann Miete zahlt, ob Mietzahlungen mit den Kosten für die Hypothek des Hauses oder den Unterhaltskosten verrechnet werden können. In jedem Fall muss ein kluger Anwalt eine Regelung finden, die objektiv und in der subjektiven Wahrnehmung keinen der beiden Ex-Partner benachteiligt.

2. Frau Schulte bleibt mit den Kindern in der Immobilie und zahlt Herrn Schulte aus

Möchte Frau Schulte mit den Kindern im Haus wohnen bleiben, kann sie alternativ ihren Ex-Mann ausbezahlen. Zu diesem Zweck wird der Immobilienwert mit der Restschuld, also den Hypotheken und Krediten, die noch abbezahlt werden müssen, verrechnet. Beispiel: Die Immobilie hat einen Wert von 300.000 Euro, von denen noch 200.00 Euro zu tilgen sind. Die Bedienung und Tilgung dieser Kredite muss Frau Schulte in Zukunft alleine stemmen. Von den bereits abbezahlten 100.000 Euro stehen Herrn Schulte im Rahmen des Zugewinns 50.000 Euro zu, die Frau Schulte ebenfalls überweisen muss. Diese Option ist daher nur realistisch, wenn Frau Schulte sich die zukünftige alleinige Kredittilgung plus Auszahlung des Ehepartners tatsächlich leisten kann. Auch die Hausbank der Schultes muss davon überzeugt sein und Herrn Schulte aus dem Darlehensvertrag entlassen.

3. Die Immobilie wird als Vorerbe oder Schenkung auf die Kinder übertragen

Hat das Haus einen besonderen emotionalen Wert für beide Ehepartner und ist zudem das Verhältnis zum gemeinsamen Nachwuchs gut, so kann die Immobilie als Vorerbe oder als Schenkung auf die Kinder überschrieben werden. Frau Schulte könnte in diesem Fall ebenfalls mit den Kindern im angestammten Zuhause wohnen bleiben. Sind die Kinder noch minderjährig, muss das Vormundschaftsgericht einer solchen Übertragung zustimmen – was in aller Regel jedoch unproblematisch verläuft. Vorerbe oder Schenkung setzen in jedem Fall ein gewisses Maß an Einigkeit zwischen den Ex-Partnern voraus. Zu bedenken ist außerdem, dass es bei mehreren Kindern später zu Streitigkeiten kommen kann, die die geplante „Bewahrung“ der Immobilie dann doch noch zunichte machen können.

4. Herr und Frau Schulte teilen die Immobilie in zwei separate Wohnungen

Auch eine Aufteilung der Immobilie in zwei Wohnungen, die dann je einem Partner gehören, verlangt nach einem nach wie vor vorhandenen „guten Verhältnis“ und bedingt, dass sich jeder von beiden vorstellen kann, konsequent in der Nähe des anderen zu wohnen. Die Teilung erfordert baurechtliche Genehmigungen und muss zwingend ins Grundbuch eingetragen werden.

5. Die Immobilie wird gemeinsam behalten und vermietet

Stimmen beide Partner darin überein, dass keiner in dem ehemaligen gemeinsamen Zuhause bleiben möchte, dann bietet sich die Option, das Haus gemeinsam zu vermieten. Mit den Mieteinnahmen können Immobilienkredite weiter bedient werden, so dass auch die Vorfälligkeitsentschädigung der Bank entfällt. Liegt die Kreditrate unter den Mieteinnahmen, wird der Überschuss einfach aufgeteilt. Die Verwaltung des Objekts muss jedoch einvernehmlich geregelt werden.

6. Herr und Frau Schulte verkaufen das Haus und teilen sich den Erlös

Der Verkauf der gemeinsamen Immobilie ist die wohl einfachste (und auch am meisten genutzte) Möglichkeit mit einem Lebenskapitel abzuschließen. Der Erlös wird zwischen beiden Parteien geteilt und es gibt keine weiteren Auseinandersetzungen oder gar Streitigkeiten vor Gericht. Ganz wichtig ist es jedoch, in diesem Fall einen Immobilienexperten hinzuziehen, der den Wert der Immobilie fundiert ermittelt und sich um einen professionellen Verkaufsprozess kümmert. Ansonsten besteht die große Gefahr, in der ohnehin emotional aufgewühlten Situation, Dinge „über das Knie zu brechen“ und die Immobilie unter Wert zu verkaufen.

Wichtig: Sprechen Sie vor einem Verkauf unbedingt mit Ihrer Bank. Wird die Immobilie vor Ablauf der Zinsbindung im Zuge einer Scheidung verkauft, erhebt die Bank für diese Vertragsauflösung in aller Regel eine Gebühr in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung. Die Höhe des Betrags richtet sich nach der Darlehenshöhe, der Laufzeit und dem Zinssatz. Aufgrund der andauernden Niedrigzinsphase haben viel Immobilieneigentümer Laufzeiten über 15, 20 oder 25 Jahre vereinbart. Die Wahrscheinlichkeit, dass bei einer vorzeitigen Aufkündigung des Immobilienkredits eine Vorfälligkeitsentschädigung ansteht, ist also groß.

7. Herr und Frau Schulte werden sich nicht einig: Es kommt zur Teilungsversteigerung

Die schlechteste aller denkbaren Optionen, mit einer gemeinsamen Immobilie nach einer Scheidung umzugehen, ist der Weg zum Amtsgericht. Können sich Ex-Partner partout nicht auf einen einvernehmlichen Kompromiss verständigen oder ist das Verhältnis zwischen beiden so zerrüttet, dass keiner mit dem anderen überhaupt noch sprechen will, dann bleibt allerdings nichts anderes übrig. Dann kann ein Partner bei zuständigen Amtsgericht eine sogenannte Teilungsversteigerung beantragen. Sie ist im Kern eine Zwangsversteigerung der Immobilie – mit dem Ziel, den Versteigerungserlös unter den beiden Ex-Partnern aufzuteilen. In jedem Fall liegt der Verkaufserlös aus einer Teilungsversteigerung deutlich unter dem Verkaufspreis, der mit der Immobilie auf dem freien Markt hätte erzielt werden können.

Jede einvernehmliche Lösung zur Zukunft der Immobilie ist gut, egal welche es ist

Eine Scheidung ist grundsätzlich eine emotional sehr belastende und nicht selten verstörende Angelegenheit. Trotzdem sollten sich beide Ex-Partner bemühen, eine einvernehmliche Lösung für das gemeinsame Wohneigentum zu finden. So groß die Herausforderung auch erscheinen mag, mit dem nun nicht mehr geliebten Menschen an einem Tisch zu verhandeln – alles andere führt zu erheblichen, finanziellen Verlusten für beide. Ganz gleich, ob Sie sich für ein separiertes Wohnrecht, eine Realteilung der Immobilie, Verkauf oder Vermietung entscheiden – alles ist besser als die gemeinsame Immobilie bei einer Zwangsversteigerung „unter dem Hammer“ zu sehen. Nutzen Sie die Erfahrung und Kompetenz eines sachkundigen Immobilienmaklers, der Ihnen auch in der Ausnahmesituation einer Scheidung mit Sicherheit den für Ihre Situation besten Rat geben kann.

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Patrick Zubac ist ein Experte für den Immobilienmarkt in Stuttgart und Umgebung mit mehr als 20 Jahren Erfahrung.