Vorkaufsrecht bei Immobilien:
Wenn Sie nicht einfach an irgendwen verkaufen dürfen

Gelegentlich passiert es, dass ein Immobilienkäufer nur noch auf die Bestätigung des Grundbucheintrags wartet – und in letzter Minute platzt der ganze Immobilienverkauf wegen eines Vorkaufsrechts. Wie kann es eigentlich dazu kommen, dass ein Eigentümer nicht frei darüber entscheiden kann, an wen der seine Immobilie verkauft? Und welche Gründe kann es geben, dass manchmal nicht einmal der Eigentümer von der Existenz eines Vorkaufsrechts weiß? Lesen sie alles Wichtige zum Thema „Vorkaufsrecht bei Immobilien“ im folgenden Beitrag.

Was ist ein Vorkaufsrecht und welche Arten gibt es?

Ein Vorkaufsrecht verleiht einer bestimmten Person das Recht, ein Grundstück oder eine Immobilie vor einem anderen (Erst-)Käufer zu erwerben. Existiert ein solches Vorkaufsrecht, so kann der Eigentümer nicht frei bestimmen, an wen er seine Immobilie oder sein Grundstück veräußert. Grundsätzlich gibt es vier unterschiedliche Arten des Vorkaufsrechts:

Das dingliche Vorkaufsrecht

ist ausdrücklich auf Immobilien und Grundstücke beschränkt und muss zwingend im Grundbuch vermerkt sein. Der Grundbucheintrag fungiert dabei wie eine automatische Verkaufssperre. Das meint: Verkauft der Eigentümer an einen Dritten, ohne den Vorkaufsberechtigten zu informieren, so ist ein eventueller Kaufvertrag rechtlich unwirksam. Das dingliche Vorkaufsrecht wird häufig für die eigenen Familienangehörigen genutzt.

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht

kann für jede Art von „beweglichen oder unbeweglichen Sachen und Gegenständen“ vereinbart werden, also auch für Immobilien und Grundstücke. Wesentlicher Unterschied zum dinglichen Vorkaufsrecht ist der Umstand, dass es vertraglich vereinbart und nicht im Grundbuch fixiert wird. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass ein „widerrechtlich“ geschlossener Kaufvertrag nicht seine Gültigkeit einbüßt. Allerdings kann der Vorkaufsberechtigte Schadensersatz vom Vorkaufsverpflichteten einfordern.

Das gesetzliche Vorkaufsrecht

dient vor allem im Mietrecht dem Schutz des Mieters vor dem Verlust seiner Wohnung oder erhöhten Mietzahlungen. Es greift immer dann, wenn eine Mietwohnung in Eigentum gewandelt wird. Beim erstmaligen Verkauf der Wohnung nach der Aufteilung in Wohneigentum steht dem Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Der neue Eigentümer muss dem Mieter die Wohnung zu den gleichen Konditionen, die er einem Dritten gewährt, anbieten. Der Mieter hat dann zwei Monate Zeit, das Angebot anzunehmen oder abzulehnen.

Das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht

steht Gemeinden zu, wenn es sich um Belange handelt, die dem Allgemeinwohl dienen. Klassisch sind Fälle, in denen auf dem betreffenden Grundstück eine Schule, ein Sozialwohnungs-Komplex oder eine Sportstätte errichtet werden soll. Das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht wird nicht ins Grundbuch eingetragen und muss daher explizit bei der Gemeinde nachgefragt werden.
Mit einer Vorkaufsrechtsverzichtserklärung bestätigt die Gemeinde im Bedarfsfall, dass sie auf ihr existentes, öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht verzichtet, und so den Weg für den Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks frei gibt.

Tipp: In vielen Fällen ist das kommunale Vorkaufsrecht an einem bebauten oder unbebauten Grundstück nicht einmal dem Eigentümer bekannt. Um ein böses Erwachen zu vermeiden, empfiehlt es sich für Verkäufer generell, bereits in der Vorbereitungsphase eines Verkaufs bei der Gemeinde ein sogenanntes Negativzeugnis einzuholen. Darin wird bestätigt, dass kein Vorkaufsrecht besteht oder dieses nicht wahrgenommen wird.

Wie funktioniert ein Immobilienverkauf mit Vorkaufsrecht?

Unabhängig davon, welches Vorkaufsrecht gegeben ist, folgt der Verkauf mit Vorkaufsrecht einem klaren Ablauf:

– Der Verkäufer informiert den Vorkaufsberechtigten über seine Veräußerungsabsicht und setzt ihm gleichzeitig eine Frist zur Stellungnahme.

– Der Vorkaufsberechtigte muss sich innerhalb dieser Frist verbindlich für oder gegen einen Kauf entscheiden.

– Der Kaufvertrag kann entweder mit dem ursprünglich interessierten Käufer oder dem Vorkaufberechtigten geschlossen werden. Wichtig ist, dass der Vorkaufsberechtigte die Immobilie zu den gleichen Konditionen übernehmen muss, die bereits zuvor mit dem potentiellen Käufer ausgehandelt wurden.

Grundsätzlich sieht der Gesetzgeber vor, dass der Verkäufer den Vorkaufsberechtigten „unverzüglich“ nach seiner konkreten Verkaufsabsicht informiert. Falls er selbst keine andere (längere) Frist benennt, gilt bei Grundstücken und Immobilien eine Frist von zwei Monaten, innerhalb derer sich der Vorkaufsberechtigte entscheiden muss.

Wann ist ein Vorkaufsrecht ausgeschlossen oder erlischt?

Ein Vorkaufsrecht entfällt bei Verkäufen an Familienmitglieder und Personen der gesetzlichen Erbfolge. Gleiches gilt für Schenkungen und natürlich bei Zwangsversteigerungen.

Innerhalb einer Erbengemeinschaft existiert im Übrigen kein Vorkaufsrecht eines Erben gegenüber einem Dritten. Wird beispielsweise eine Immobilie an eine Erbengemeinschaft aus drei Parteien vererbt, von denen zwei die Immobilie verkaufen, der dritte Erbe sie jedoch behalten möchte, so steht diesem kein Vorkaufsrecht zu. Die Mitglieder der Erbengemeinschaft müssen sich vielmehr einvernehmlich darauf einigen, was mit der Immobilie passieren beziehungsweise an wen sie veräußert werden soll. Gelingt dies nicht und bleibt als letzter Ausweg nur die Teilungsversteigerung, so können zwar alle Erben, aber auch Dritte mitbieten.

Wichtig: Das Vorkaufsrecht kann nicht auf Dritte übertragen werden und erlischt daher mit dem Tod des Vorkaufsberechtigten. Da es sich um ein höchstpersönliches Recht handelt, kann es auch nicht vererbt werden.

Das Vorkaufsrecht wird zudem hinfällig, wenn der Vorkaufsberechtigte die Frist zur Ausübung seines Rechts verstreichen lässt und selbstverständlich in den Fällen, in denen beide Parteien, die Löschung des Rechts vereinbaren und dies von einem Notar beurkunden lassen.

Fazit

Das Vorkaufsrecht kann für Immobilienverkäufer und Kaufinteressenten zu einem nicht kalkulierten Hindernis werden. Trotzdem erweisen sich die Regelungen in vielen Fällen auch als sinnvoll, um Vorkaufsberechtigten ihr legitimes Kaufrecht zu garantieren beziehungsweise einen Anspruch auf Schadensersatz zu begründen. Grundsätzlich ist es daher ratsam, beim Immobilienverkauf der Expertise eines qualifizierten Immobilienmaklers zu vertrauen. Er wird im Vorfeld genau prüfen, ob mögliche Vorkaufsrechte vorhanden sind und sich gegebenenfalls um eine entsprechende Verzichtserklärung bemühen. So wird verhindert, dass ein schon sicher geglaubter (Ver-) Kauf auf den letzten Metern noch platzt.

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Patrick Zubac ist ein Experte für den Immobilienmarkt in Stuttgart und Umgebung mit mehr als 20 Jahren Erfahrung.