Schadensersatz für die Bank:
Was Sie über die Vorfälligkeitsentschädigung wissen sollten
Immobilienkredite werden in Deutschland für gewöhnlich mit einer langen Zinsbindungsfrist von zehn Jahren und mehr vereinbart. Für diesen Zeitraum sind die Zinsen festgeschrieben und können sich nicht ändern. Das hat für beide Seiten den Vorteil verlässlicher Kontinuität. Ändert sich nun die Lebensplanung – beispielsweise durch Scheidung oder Arbeitslosigkeit – und muss der Kredit vor Ablauf dieser Zinsbindung abgelöst werden, weil ein Verkauf der Immobilie unumgänglich erscheint, so entgehen der Bank die Zinsen für die restliche Zeit. Zum Ausgleich für diesen Zinsschaden verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Lesen Sie in diesem Beitrag, wann Sie einen Kredit vorzeitig kündigen können, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen und wann die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf.
Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung und wann wird sie fällig?
Grundsätzlich ist die Vorfälligkeitsentschädigung ein Art Schadensersatz für die Bank, wenn Sie Ihre Immobilienfinanzierung vor Ablauf der vereinbarten Sollzinsbindung kündigen. Je nachdem, wie hoch Ihre Restschuld noch ist, kann sich das Vorfälligkeitsentgelt schnell auf mehrere Tausend Euro belaufen. Unabhängig davon, ist eine vorzeitige Kreditablösung nur unter besonderen Umständen möglich. Können Sie ihr Darlehen aufgrund geänderter Lebensumstände nicht mehr bedienen und bleibt Ihnen als letzte Möglichkeit nur ein Hausverkauf, so muss die Bank einer kurzfristigen Kreditkündigung zustimmen. Wohlgemerkt: Diese Zustimmung ist an die gleichzeitige Veräußerung der Immobilie gekoppelt. Möchten Sie ein Darlehen lediglich umschulden, weil das Zinsniveau aktuell niedriger ist, kann Ihre Bank eine vorzeitige Kündigung schlicht ablehnen.
Stimmt die Bank der vorzeitigen Kreditkündigung durch den Kreditnehmer zu, dann darf sie gleichzeitig von diesem eine Entschädigung für die Zinseinnahmen verlangen, die sie in den Folgejahren noch erzielt hätte.
Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf?
Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung bei einem Hausverkauf hängt von mehreren Faktoren ab. Dazu zählen die Höhe der Restschuld und die noch verbleibende Laufzeit des Darlehens ebenso wie der vereinbarte Zinssatz und das aktuelle Zinsniveau. Grundsätzlich ist es jedoch eine eher kostspielige Angelegenheit, einen Kredit vorzeitig abzulösen. Sehr pauschal liegen die Forderungen, die anschließend beglichen werden müssen, bei rund sieben bis elf Prozent der offenen Restschuld.
Die Banken sind angehalten, den entstandenen Zinsschaden transparent und nachvollziehbar zu begründen. Sie müssen belegen, dass der im Darlehensvertrag vereinbarte Zinssatz über dem Zinssatz eines Ersatzgeschäfts liegt. Zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung kann das Kreditinstitut zwischen zwei Methoden wählen:
1. Aktiv-Aktiv-Vergleich
Das Kreditinstitut unterstellt, dass unmittelbar ein Ersatzdarlehen geschlossen wird, das aber deutlich schlechtere Konditionen hat. Der Zinsschaden ergibt sich dann aus dem Zinsunterschied zwischen altem und neuem Darlehen.
2. Aktiv-Passiv-Vergleich
Die Bank geht davon aus, dass sie das Geld aus der Kreditablösung nicht gleich wieder neu verleiht, sondern am Kapitalmarkt anlegt, in der Regel in Form von Hypothekenpfandbriefen. Der Zinsschaden resultiert dann aus der Differenz des Nominalzinses laut Kreditvertrag und dem Pfandbriefzins.
Banken favorisieren in aller Regel die zweite Berechnungsmethode, weil der entstandene Schaden in dieser Variante zumeist höher ausfällt. Sie müssen hingegen die erste Methode wählen, wenn der Kreditnehmer zeitgleich einen neuen Immobilienkredit bei der Bank abschließt. Für die Berechnung des Zinsschadens – unabhängig vom gewählten Verfahren – erheben die Kreditinstitute eine zusätzliche Bearbeitungsgebühr.
Tipp: Ganz gleich, ob Sie die Option jemals hätten nutzen können: Enthält Ihr Kreditvertrag die Möglichkeit zu Sondertilgungen, so müssen diese bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigt werden. Der Bundesgerichtshof hat in einen wegweisenden Urteil klargestellt, dass mit Sondertilgungen der Darlehensbetrag hätte reduziert werden können und die Bank folglich weniger Verlust zu verbuchen hätte. Demzufolge müssen Sondertilgungsrechte aus der Berechnung herausgenommen werden – sie mindern unmittelbar die Vorfälligkeitsentschädigung.
Wie können Sie die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung prüfen?
Für Laien ist es zumeist nur schwer nachzuvollziehen, ob ein Kreditinstitut eine Vorfälligkeitsentschädigung korrekt berechnet hat. Nach Erhebungen der Verbraucherzentralen sind mehr als ein Drittel der Berechnungen zu beanstanden, weil sie zu hohe Beträge ausweisen.
Zur Überprüfung können Sie sogenannte Vorfälligkeitsrechner nutzen, die im Internet von verschiedenen Anbietern zu Verfügung gestellt werden. Weichen die Ergebnisse stark von der erhaltenen Rechnung ab, empfiehlt es sich, eine Verbraucherzentrale zu kontaktieren, um die Vorfälligkeitsgebühr fachmännisch überprüfen zu lassen. Der Service ist zwar nicht ganz kostenfrei, erspart jedoch teure externe Beratungskosten. Gegen jede Vorfälligkeitsentschädigung kann Einspruch erhoben werden. Die Verjährungsfrist beträgt drei Jahre.
Wann darf die Bank keine Vorfälligkeitsgebühr verlangen?
In einigen Situationen darf Ihnen die finanzierende Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen:
– Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren: Nach einer Laufzeit von zehn Jahren hat jeder Darlehensnehmer ein Sonderkündigungsrecht, das gesetzlich verankert ist. Das gilt auch, wenn ursprünglich eine längere Laufzeit, also beispielsweise 15 oder 20 Jahre, vereinbart wurde. Unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten können Sie das Darlehen kündigen – ohne dass die Bank eine Vorfälligkeitsgebühr verlangen kann.
– Bauspardarlehen: Wurde ein Bausparvertrag abgeschlossen und das Bauspardarlehen bereits in Anspruch genommen, so steht jedem Darlehensnehmer ein einhundertprozentiges Sondertilgungsrecht zu. Das Darlehen kann folglich kostenfrei zurückgezahlt werden.
– Der „Widerrufsjoker“: Bei vielen Kreditinstituten entsprechen die Widerrufsbelehrungen nicht den gesetzlichen Vorgaben. Schon kleine Falschformulierungen können den Anspruch des Darlehensnehmers begründen, das Darlehen jederzeit zu widerrufen, zu kündigen oder auch vorzeitig abzulösen.
– Fehlerhafte Angaben im Darlehensvertrag: Seit Inkrafttreten der Wohnimmobilienkreditlinie im Jahr 2016 sind die Kreditinstitute verpflichtet, im Vertrag korrekt und deutlich darüber zu informieren, wie die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird. Ist diese Erklärung unzureichend, so kann der gesamte Anspruch darauf ausgeschlossen werden.
Wie kann die Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf vermieden werden?
Prinzipiell gibt es nur zwei Möglichkeiten, die Vorfälligkeitsgebühr beim Hausverkauf zu umgehen:
– Der Objekttausch: Wenn Sie ein Haus verkaufen und gleichzeitig eine neue Immobilie erwerben, sollten Sie den bestehenden Darlehensvertrag nicht kündigen, sondern stattdessen die neue Immobilie als Sicherheit in den Vertrag einbringen. Diesen Objekttausch wird die Bank allerdings nur akzeptieren, wenn die neue Immobilie mindestens den gleichen Wert hat wie die alte.
– Der Schuldnertausch: Alternativ gibt es die Option, dass der potentielle Käufer den bestehenden Kreditvertrag übernimmt. Dieser Schuldnertausch bedingt jedoch, dass erstens die Bank von der Bonität des Käufer überzeugt ist, und dass zweitens der Käufer überhaupt Interesse an dem Darlehensvertrag hat. Treffen beide Bedingungen zu, entfällt die Vorfälligkeitsgebühr.
Wann lohnt sich der Hausverkauf trotz Vorfälligkeitsgebühr?
Lässt sich die Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf nicht vermeiden, macht die vorzeitige Kreditablösung trotzdem immer dann Sinn, wenn die Zinsersparnis größer ist als die Vorfälligkeitsgebühr. Letztendlich sind aber stets die Rahmenbedingungen des Einzelfalls ausschlaggebend – und vor allem die Frage, welcher Verkaufspreis mit dem Haus erreicht werden kann. Grundsätzlich empfiehlt es sich daher, einen qualifizierten Immobilienmakler vor Ort mit dem Verkauf der Immobilie zu beauftragen: Er verfügt über die notwendige Expertise und vor allem die erforderliche Kenntnis des lokalen Marktes, um so – auch bei einer kurzfristigen Veräußerung – den besten Verkaufserlös für Ihre Immobilie zu erzielen.
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