Immobilie verkaufen oder vermieten? Was ist besser?

Wohnortwechsel, Scheidung, Erbschaft oder Auszug der erwachsenden Kinder: Es gibt diverse Gründe, warum das eigene Haus irgendwann zu groß, zu teuer, am falschen Ort oder sonst wie nicht mehr passend sein kann. Und dann? Die Immobilie verkaufen oder doch besser vermieten? Beide Optionen haben ihre Vorteile. Welche im konkreten Fall lohnender sind, hängt wesentlich von der Lage und vom Zustand der Immobilie, aber auch von Ihrer eigenen Lebensplanung ab. Der folgende Ratgeber hilft bei der Entscheidungsfindung und klärt, welche grundsätzlichen Pluspunkte ein Verkauf mit sich bringt und warum andererseits eine Vermietung Vorzüge hat.

Diese Vorteile hat ein Verkauf der Immobilie

Wer in der Vergangenheit eine Immobilie gekauft oder geerbt hat, durfte sich in den letzten zehn Jahren in den meisten Regionen und vor allem in den Städten Deutschlands über nennenswerte Wertzuwächse freuen. In einigen Metropolen – und inzwischen auch in deren Außenbezirken – sind die Immobilienpreise in der letzten Dekade so rasant gestiegen, dass bei einem aktuellen Verkauf der Immobilie auf jeden Fall ein satter Gewinn obendrauf kommt.

1.Der Verkaufspreis eröffnet großen finanziellen Spielraum

Mit der Auszahlung des Verkaufspreises können Ex-Eigentümer kurzfristig über hohe finanzielle Mittel frei verfügen. Ganz gleich, ob diese dazu genutzt werden, eventuell eine neue Immobilie zu finanzieren, einen bestehenden Kredit abzulösen oder, zumindest teilweise, für die Erfüllung lang gehegter Wünsche reserviert sind.
Da die klassischen Kapitalanlagen wie festverzinsliche Wertpapiere oder Sparbriefe alles andere als attraktiv sind, bieten sich als langfristige Perspektive Investitionen in ETFs (exchange-traded funds) oder Immobilienfonds an.

2. Die aufwendige Mietersuche und Verwaltungsaufgaben entfallen

Vermietete Immobilie erfordern Zeit und verursachen bürokratischen Aufwand. Wer seine Immobilie verkauft, muss nicht nach passenden Mietern suchen, Mietverträge aushandeln oder Befürchtungen vor Mietnomaden hegen. Wer den Ballast, der immer auch mit Immobilieneigentum verbunden ist, einfach loswerden möchte, entledigt sich mit einem Verkauf aller lästigen Verpflichtungen.

3. Es entstehen keine Kosten für Reparaturen oder Sanierungen

Jede Immobilie bedarf der Pflege und verursacht Kosten für Reparaturen und gelegentlich für aufwendige Sanierungen oder energetische Maßnahmen. Ein Haus auf einem zeitgemäßen Standard zu halten, kann richtig ins Geld gehen. Wenn Sie sich diesen Aufwand zukünftig ersparen möchten, ist der Verkauf der Immobilie eine naheliegende Entscheidung.

4. Sie können Ihren Wohnort beliebig wählen

Neben der finanziellen eröffnet der Hausverkauf auch eine räumliche Freiheit. Sie müssen nicht mehr in Reichweite der Immobilie wohnen – was bei einer Vermietung zwar nicht zwingend erforderlich, aber doch empfehlenswert ist. Möchten oder müssen Sie berufsbedingt in eine andere Gegend wechseln, müssen Sie sich keine weiteren Gedanken um die Entwicklung der Mietpreise oder die Nachfrage nach Wohnraum am Standort der Immobilie machen.

5. Der Gewinn aus dem Hausverkauf kann steuerfrei sein

Achten Sie unbedingt darauf, dass Sie bei einem Verkauf ihrer selbstgenutzten Immobilie die zehnjährige Spekulationsfrist einhalten. Nur wenn zwischen Kauf und Verkauf eine Dekade liegt, können Sie Ihre Immobilie auch mit immensem Gewinn verkaufen, ohne dass darauf Steuern anfallen. Unterschreiten Sie jedoch diese Frist, kassiert der Fiskus kräftig mit.

Diese Punkte sprechen für eine Vermietung der Immobilie

In Deutschland wird es noch auf Jahrzehnte hinaus Wohnraummangel geben. Auch wenn die Neubautätigkeit in näherer Zukunft forciert wird, reicht sie keineswegs aus, um den Bedarfsüberhang abzubauen. In der Bevölkerungsentwicklung wird die leicht rückläufige Geburtenrate durch eine steigende Lebenserwartung, durch Zuwanderung und vor allem durch den steigenden Anteil an Single-Haushalten deutlich kompensiert. Und: Vom sich etablierenden Trend zum Home Office profitieren auch die ländlicheren Regionen. Das bedeutet: Der Mietmarkt bleibt auf lange Sicht ein Anbietermarkt.

1.Regelmäßige Mieteinnahmen sichern ein Zusatzeinkommen

Die Rendite aus einer Vermietung liegt oft über der aus alternativen Geldanlagen. Sie ermitteln diese, vereinfacht gesagt, indem Sie den Kaufpreis des Hauses ins Verhältnis zu den jährlichen Mieteinnahmen setzen. Ein guter Wert wird mit einem Prozentsatz ab vier Prozent erreicht. Der lokale Mietpreisspiegel dient Ihnen als Orientierungshilfe für die Jahresmietmiete.
Zwar sollten Sie einen Teil der Einnahmen für spätere Reparaturen und Sanierungen zurücklegen, den Rest können Sie beispielsweise für Ihre Altersvorsorge verwenden. Und: Das Immobilienvermögen bleibt trotzdem erhalten.

2. Immobilien sind recht inflationssicher

Selbst bei einer moderaten Inflationsrate verliert Geld auf lange Sicht an Wert. Rein theoretisch sorgen schon jährlich nur zwei Prozent Inflation dafür, dass 100.000 Euro in 30 Jahren nur noch eine Kaufkraft von 55.000 Euro haben. Bei drei Prozent schrumpft der Wert auf 41.000 Euro, bei fünf Prozent sind es nur noch magere 23.000 Euro. Immobilienwerte unterliegen dieser Schrumpfkur nicht.

3. Abschreibungen senken die Steuerlast

Eigentümer können den Kaufpreis einer vermieteten Immobilie, ohne den anteiligen Grundstückswert, 50 Jahre lang mit zwei Prozent abschreiben. Außerdem dürfen die laufenden Kosten für Instandhaltung und Instandsetzungen sowie Reparaturen steuerlich geltend gemacht werden.

4. Sie können die Immobilie später selbst nutzen oder vererben

Mit einer Vermietung halten Sie sich alle Optionen für die spätere Nutzung der Immobilie offen. Beachten Sie nur: Möchten Sie das Haus in absehbarer Zeit selbst bewohnen oder es nahen Verwandten überlassen, dann sollten Sie unbedingt von vorneherein befristete Mietverträge abschließen, um sich eine oft problematische Eigenbedarfskündigung zu ersparen. Sie müssen den Grund für die Befristung konkret im Mietvertrag angeben. Denkbar ist es natürlich auch, dass Sie die Immobilie als Erbe für Ihre Kinder erhalten wollen.

5. Ein aktueller Verkauf wäre steuerpflichtig

Wer seine Immobilie noch keine zehn Jahre besitzt, sollte mit einem Verkauf, so möglich, unbedingt warten und eine Vermietung vorziehen. Innerhalb einer Zehn-Jahres-Frist fällt Spekulationssteuer an, wenn mit der Veräußerung ein Gewinn erzielt wird. Dieser muss dann im Jahr des Verkaufs zum individuellen Einkommenssteuersatz versteuert werden. In diesen Fällen ist es daher weitaus lohnender, die Immobilie zunächst zu vermieten und erst zu einem späteren Zeitpunkt gewinnbringend zu verkaufen.

Wichtig: Mit spitzen Bleistift sollte ein Verkauf auch dann durchgerechnet werden, wenn die Immobilie noch finanziert wird und die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt, weil sie den Darlehnsnehmer vor Ablauf der Zinsbindung aus seinem Darlehen entlässt. Die Höhe der Entschädigung orientiert sich an der Höhe des entgangenen Gewinns durch die vorzeitige Ablösung des Darlehns.

Diese Risiken bestehen bei einer Vermietung immer

Wenn Sie Ihr Haus vermieten, bleiben Sie Eigentümer und damit Entscheidungsträger Ihrer Immobilie. Allerdings haben Sie in Ihrer Funktion als Vermieter auch eine Reihe von Verpflichtungen zu übernehmen – die durchaus eine Menge Zeit beanspruchen können. Es sei denn, Sie engagieren dafür eine kostenpflichtige Hausverwaltung. Sie sollten sich in jedem Fall darüber im Klaren sein, das die Vermietung mit einem ganzen Bündel an zusätzlichen Aufgaben verknüpft ist. Dazu gehören die reine Mietverwaltung, aber auch die Beauftragung von Handwerkern und die Beaufsichtigung von Instandsetzungsmaßnahmen oder die Abnahme von Wohnungsprotokollen bei Ein- und Auszug.

Mietnomaden sind der Alptraum eines jeden Vermieters

Auch wenn Sie sich bei der Mietersuche sehr viel Mühe gegeben haben, es passiert immer wieder: Sie geraten an Mieter, die ihre Miete nicht bezahlen und eines Tages spurlos verschwunden sind – nicht ohne eine Spur der Verwüstung in ihrer Wohnung hinterlassen zu haben. Oft haben Vermieter dann nicht nur den Schaden durch entgangene Mieteinnahmen, sondern zusätzlich Kosten, weil die Wohnung grundgereinigt werden muss.

Tipp: Vertrauen Sie bei der Mietersuche der Kompetenz eines lokalen Immobilienmaklers. Er bringt die nötige Erfahrung und auch die erforderliche Menschenkenntnis mit, um sie wirksam vor Mietnomaden zu schützen.

Mietausfälle beeinträchtigen die Kalkulation empfindlich

Ein besonders heikles Thema ist für jeden Vermieter das Risiko des Mietausfalls. Wird die vereinbarte Miete über einen längeren Zeitraum nicht gezahlt, so kann dieser Rückstand die Gesamtkalkulation empfindlich in Schieflage bringen. Die Gründe für Mietausfälle sind dabei denkbar breit gestreut: Angefangen vom säumigen Mieter, der trotz Mahnung nicht zahlt, bis hin zum unerwarteten Leerstand der Wohnung, weil sie beispielsweise durch unvorhersehbare Ereignisse (Hochwasser, Wasserrohbruch etc.) nicht mehr bewohnbar ist. Je nach Lage spielt auch das wirtschaftliche Umfeld der Immobilie eine Rolle – etwa wenn die Arbeitslosenquote ringsum durch Insolvenzen und Geschäftsaufgaben steigt.

Verkaufen oder vermieten, was ist besser? Eine Patent-Antwort gibt es nicht

Die individuelle Entscheidung, die eigene Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten, sollte immer unter Abwägung der genannten Vor- und Nachteile der beiden Optionen getroffen werden. Es empfiehlt sich durchaus, einige Szenarien durchzuspielen, vor allem aber die Alternativen mit spitzem Bleistift durchzurechnen. Und: Eine gute Entscheidungshilfe kann auf jeden Fall ein qualifizierter Immobilienmakler vor Ort geben, der den lokalen Käufermarkt gut kennt und die Chancen für eine langfristige, gesicherte Vermietung ab- und einschätzen kann.

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Patrick Zubac ist ein Experte für den Immobilienmarkt in Stuttgart und Umgebung mit mehr als 20 Jahren Erfahrung.