Immobilie geerbt: So treffen Sie eine kluge Entscheidung

Hinterbliebene, die nach dem Tod eines Angehörigen ein Haus oder eine Wohnung erben, sind mit der Situation nicht selten überfordert. Nicht nur der traurige Anlass belastet emotional, das plötzliche Immobilien-Erbe wirft eine ganze Reihe von Fragen auf. Soll ich das Erbe überhaupt annehmen oder besser ausschlagen, weil ich überhaupt nicht einschätzen kann, welche Belastungen auf mich zukommen? Welche Optionen habe ich, die geerbte Immobilie zu nutzen? Welche Variante ist im Einzelfall sinnvoll und mit welchen Kosten verbunden? Was passiert, wenn mehrere Erben die Immobilie zusammen erben? Lesen Sie im folgenden Beitrag Antworten auf die wichtigsten Fragen zum Thema Immobilie erben.

Grundsätzliche Frage: Das Immobilien-Erbe annehmen oder ausschlagen?

Wer ein Erbe annimmt, wird damit unweigerlich zum Rechtsnachfolger des Verstorbenen. Das bedeutet: Er erbt nicht nur die Immobilie und eventuelle Vermögenswerte, sondern logischerweise auch Schulden, Hypotheken und Kredit-Verbindlichkeiten. Ist der Erblasser hoch verschuldet oder erfordert die Immobilie eine so grundlegende Sanierung, dass deren Kosten den Rahmen der finanziellen Möglichkeiten des Erben sprengen, so kann sich das Erbe schnell als Fass ohne Boden entpuppen. Das deutsche Erbrecht räumt daher ausdrücklich die Option ein, ein Erbe auszuschlagen. Allerdings beträgt die Frist für diese Entscheidung nur sechs Wochen.

Innerhalb dieser vergleichsweise kurzen Zeit müssen Sie sich folglich einen möglichst detaillierten Überblick über die Hinterlassenschaft des Verstorbenen verschaffen. Bei schwer durchschaubarer Vermögenslage ist es sinnvoll, bei Gericht einen Nachlassverwalter zu bestellen. Zusätzlicher Vorteil dieser Vorgehensweise: Die Haftung des Erben beschränkt sich damit automatisch ausschließlich auf das Erbe. Nehmen Sie unbedingt Einblick in das Grundbuch – als Erbe steht Ihnen dieses Recht zu. So erfahren Sie, ob oder inwieweit die Immobilie mit Grundschulden belastet ist. Stellt sich nach sorgfältiger Prüfung des Nachlasses heraus, dass es sinnvoller ist, das Erbe auszuschlagen, muss dies dem Nachlassgericht mitgeteilt werden. Alternativ können Sie einen Notar damit beauftragen.

Eine Annahme des Erbes erfolgt hingegen durch eine einfache, formfreie ausdrückliche Erklärung oder automatisch, wenn Sie beim Nachlassgericht einen Erbschein beantragen.

Wichtig: Sowohl Annahme als auch Ausschlagung des Erbes sind verbindlich und können in aller Regel nicht mehr zurückgenommen werden.

Erbschaftssteuer und Co.: Welche Kosten fallen an, wenn ich eine Immobilie erbe?

Auf die geerbte Immobilie müssen Sie Erbschaftssteuer zahlen. Deren Höhe hängt von zwei Faktoren ab: Zum einen vom Verkehrswert der Immobilie und zum anderen von Ihrem Verwandtschaftsverhältnis zum Verstorbenen. Das meint: Das Erbschaftssteuerrecht sieht unterschiedliche Tarife vor, die umso höher sind, je entfernter die Verwandtschaft ist. Außerdem gibt es Freibeträge zwischen 20.000 Euro (alle Erben), über 400.000 Euro (Kinder) bis hin zu 500.000 Euro (Ehegatten und Lebenspartner). Ehepartner und Kinder sind im Rahmen einer Sonderreglung außerdem von der Erbschaftssteuer befreit, wenn Haus oder Wohnung (insgesamt) mindestens zehn Jahre von ihnen selbst bewohnt werden.

Neben der Erbschaftssteuer stehen die folgenden Kosten an:

  • Grundsteuer
  • Kosten für den Erbschein (liegt ein notarielles Testament vor, ist der Erbschein in den meisten Fällen entbehrlich)
  • Gebühren für die Berichtigung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch
  • Kosten für ein Immobilienwertgutachten (zur Beurteilung der Werthaltigkeit der Immobilie)
  • Kosten für Entrümpelung /Wohnungsauflösung
  • eventuell Spekulationssteuer, wenn die Immobilie vor Ablauf der Zehnjahresfrist verkauft werden soll

Welche Nutzungsmöglichkeiten gibt es für eine geerbte Immobilie?

Haben Sie sich dafür entschieden, das Immobilien-Erbe anzunehmen, stellt sich anschließend die Frage, was Sie mit Ihrem neuen Eigentum anstellen. Die folgenden drei Optionen sind prinzipieller Art. Im Einzelfall spielen natürlich vorhandene emotionale Beziehungen, Lage und Beschaffenheit der Immobilie eine nicht unwesentliche Rolle.

Die Immobilie selbst nutzen

Je nach Zustand der geerbten Immobilie und nach gewünschter Wohnqualität müssen Sie mit Renovierungs-, im schlimmsten Fall Sanierungs-Kosten rechnen, die zwischen 500 bis 1.000 Euro je Quadratmeter liegen – abhängig von Baujahr und Qualität der Bausubstanz, Grundriss und energetischen Zustand. Nehmen Sie unbedingt fachkundige Hilfe in Anspruch, beispielsweise durch einen qualifizierten Immobilienmakler.
Ist die geerbte Immobilie vermietet, können Sie Mietern mit Verweis auf Eigenbedarf kündigen.

Die Immobilie vermieten

Möchten Sie die geerbte Immobilie in Zukunft vermieten, so hat dies den Vorteil, dass Sie alle anfallenden Sanierungskosten als Werbungskosten steuerlich absetzen können. Dazu zählen auch Fremdkapitalzinsen und Maklerprovision, Grundsteuer und Instandhaltungskosten. Die Mieteinnahmen müssen jedoch versteuert werden.
Handelt es sich bei der geerbten Immobilie um ein Mehrfamilienhaus oder ähnliches, das bereits vermietet ist, so fällt die Entscheidung in aller Regel leicht, dies auch weiterhin so zu handhaben. Anders sieht es hingegen bei einer bislang selbst genutzten Immobilie aus. In diesem Fall sollten Sie sich unbedingt fachkundige Hilfe holen, um genau kalkulieren zu können, ob und ab wann sich die Renovierungs- und Instandhaltungskosten rentieren.

Die Immobilie verkaufen

Vermietete Immobilie bedeuten immer Verantwortung und Arbeit. Wenn Sie Ihre gerbte Immobilie daher lieber verkaufen möchten, so ist das völlig legitim und in vielen Fällen sogar die sinnvollste Variante. Damit Haus oder Wohnung zu einem realistischen Preis am Markt präsentiert werden, empfiehlt sich die Begutachtung durch einen kompetenten Immobilienmakler, der dann auch den weiteren Verkaufsprozess auf den Weg bringt.

Welche Vor- und Nachteile haben Verkauf oder Vermietung einer geerbten Immobilie?

Ob ein Verkauf oder eine Vermietung der Immobilie, die Sie geerbt haben, für Sie vorteilhafter ist, hängt ganz wesentlich von Ihrer persönlichen Lebenssituation und dem Zustand der Immobilie ab. Wohnen Sie beispielsweise weiter entfernt, können Sie sich nur bedingt um Mietangelegenheiten kümmern. Oder erfordert die Immobilie eine kostspielige Sanierung, die Ihre finanziellen Möglichkeiten übersteigt, bietet sich ebenfalls ein Verkauf an. Grundsätzlich haben aber beide Varianten ihre Plus- und Minuspunkte.

Pro und Contra für die Vermietung einer geerbten Immobilie

Neben den bereits erwähnten steuerlichen Vorteilen sichert Ihnen die Vermietung der Immobilie, die Sie geerbt haben, eine kontinuierliche, vergleichsweise inflationssichere Einnahmequelle, die zum Beispiel für die Altersvorsorge verwendet werden kann. Gleichzeitig bleibt der eigentliche Wert der Immobilie erhalten oder steigt sogar.
Allerdings müssen Sie im Gegenzug sowohl Zeit als auch finanzielle Mittel in die Instandhaltung und die Verwaltung der geerbten Immobilie investieren. Sie müssen sich um Mietangelegenheiten, Abrechnungen und Reparaturen kümmern. Zusätzlich fallen jährlich Steuern, Abgaben und Gebühren für die Immobilie an.

Pro und Contra für den Verkauf einer geerbten Immobilie

Entscheiden Sie sich für den Verkauf der geerbten Immobilie, so entledigen Sie sich mit der symbolischen Schlüsselübergabe an den Käufer aller Verantwortlichkeiten. Sie erhalten mit dem Verkaufspreis eine Summe X, die Sie nach Belieben verwenden können. Übernimmt ein kompetenter Immobilienmakler den Verkaufsprozess, erledigt er alle notwendigen Details bis zur Kaufvertragsunterschrift.
Verkaufen Sie die Immobilie im Ist-Zustand, besteht gleichwohl das Risiko, dass der Verkaufspreis nicht allzu üppig ausfällt. Die Option, durch gezielte Renovierungen eine Wertsteigerung der Immobilie herbeizuführen, ist ebenso hinfällig wie die Partizipation am kontinuierlich kletternden Preisniveau des Immobilienmarktes.

Immobilie in der Erbengemeinschaft erben: Was bedeutet das?

Wenn mehrere Personen zusammen eine Immobilie erben – und das ist der Regelfall – bilden sie eine Erbengemeinschaft. Diese Zwangsgemeinschaften bergen vor allem deshalb Konfliktpotenzial, weil alle Entscheidungen über die Immobilie nur gemeinschaftlich getroffen werden können. Auch ist es zumeist so, dass die jeweiligen Erbanteile quasi ideeller Natur sind. Das meint: Jeder Einzelne ist Miteigentümer des Ganzen, er erbt nicht bestimmte räumliche Anteile. Ziehen die Erben einvernehmlich an einem Strang, können sie die Immobilie gemeinschaftlich verkaufen oder vermieten. Oft herrscht jedoch Uneinigkeit und Streit. Dann gibt es zwei Optionen:

Ein Erbe zahlt die anderen Erben aus

Ein Erbe kann, so die anderen damit einverstanden sind, die Immobilie komplett übernehmen und die Miterben auszahlen. Dazu wird der Verkehrswert der Immobilie ermittelt und um eventuelle Schulden bereinigt.

Teilungsklage und Zwangsversteigerung der Immobilie

Können sich die Erben auf kein gemeinsames Handeln verständigen, so kann jeder Miteigentümer beim zuständigen Amtsgericht eine Teilungsklage einreichen, die die gerichtliche Zwangsversteigerung der Immobilie zur Folge hat. Der Versteigerungserlös wird anschließend auf die Erben aufgeteilt. Diese Variante ist nahezu immer mit wirtschaftlichen Einbußen verbunden, weil der vom Gericht angesetzte Verkehrswert der Immobilie regelmäßig weit unter dem Betrag liegt, der bei einem freien Verkauf erzielt werden könnte.

Immobilie geerbt: Handeln Sie zügig, aber besonnen

Wenn Sie unerwartet eine Immobilie erben, bietet die emotional belastende Situation nicht gerade optimale Bedingungen für kluge und rationale Entscheidungen. Trotzdem sollten Sie nach Möglichkeit in aller Ruhe die einzelnen Optionen abwägen. Unverzichtbar ist es, möglichst viele, belastbare Informationen über die Immobilie, die Sie geerbt haben, zu sammeln und zu sichten. Für gewöhnlich zahlt es sich aus, möglichst zügig einen qualifizierten Immobilienmakler mit einem Wertgutachten zu beauftragen. So wissen Sie genau, wie viel Ihre geerbte Immobilie wert ist – und können leichter einen Entschluss fassen.

Neueste Beiträge

Ihr Ansprechpartner

Patrick Zubac
E info@zg-gruppe.de
T 0711 253 502 00

Ihr Ansprechpartner

Tobias Deiß
E info@zg-gruppe.de
T 0711 253 502 00

Kostenfreies Beratungsgespräch

Sie haben Fragen rund um das Thema Immobilien, dann buchen Sie sich gleich einen kostenfreien Beratungstermin:

Immobilie bewerten

Erhalten Sie noch heute von uns eine kostenfreie Wertermittlung Ihrer Immobilie:

KOSTENFREIES
BERATUNGSGESPRÄCH

Wir bieten unseren Kunden einen umfassenden Service. Wenn sie Fragen rund um Ihre Immobilie, einen Immobilienverkauf, die Entwicklung Ihrer Immobilie, den Ankauf von Immobilien, Off-Market Immobilien etc. haben, buchen Sie sich jetzt kostenlos und unverbindlich ein Beratungsgespräch.

Patrick Zubac ist ein Experte für den Immobilienmarkt in Stuttgart und Umgebung mit mehr als 20 Jahren Erfahrung.

Kostenfreien Beratungstermin buchen

KONTAKTIEREN SIE UNS JEDERZEIT

Sei möchten mehr Informationen über unsere Dienstleistungen erhalten, einen Termin vereinbaren oder ein Angebot anfordern? Schreiben Sie uns eine kurze Nachricht oder rufen Sie einfach direkt an.

Standort Stuttgart:

Rebhalde 29
D-70191 Stuttgart

Telefon: 0711 253 502 00
E-Mail: info@zg-gruppe.de

Standort München:

Südliche Münchnerstraße 55
D-82031 Grünwald

Telefon: 089 998 298 620
E-Mail: info@zg-gruppe.de

ÖFFNUNGSZEITEN

Montag bis Freitag
08:00 Uhr – 17:30 Uhr