Explosion der Baukosten: Warum es sich jetzt besonders lohnt, eine Immobilie zu (ver)kaufen

Wer sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen möchte, steht zunächst vor der Kardinalfrage: Selbst bauen oder eine Bestandsimmobilie kaufen? Aktuell fällt diese Entscheidung deutlich leichter: Die Baupreise sind in Deutschland in den letzten Monaten regelrecht explodiert, Baumaterialien kosten um bis zu 77 Prozent mehr als vor einem Jahr. Und schon 2021 mussten Bauherren deutlich tiefer in die Tasche greifen als noch ein Jahr zuvor. Insgesamt ist weder für 2022 noch für 2023 eine Besserung in Sicht. Aktuell ist es eindeutig günstiger, eine Bestandsimmobilie zu kaufen – und dafür gegebenenfalls sogar etwas mehr zu bezahlen.

Preise für Baustoffe: Höchste Steigerungsrate seit 1949

Wer 2021 ein Haus gebaut hat, musste dafür durchschnittlich 9,1 Prozent mehr bezahlen als noch 2020. Diese Steigerung erscheint im Angesicht dessen, was derzeit im Baugewerbe passiert, geradezu moderat. Das Statistische Bundesamt hat soeben bekannt gegeben, dass die Preise für Baustoffe im März so stark gestiegen sind wie niemals zuvor seit Beginn der Erhebung im Jahr 1949. Seit dem russischen Überfall auf die Ukraine verstärkt sich die Aufwärtsspirale ohne Unterlass. Das liegt zum einen an den immer höheren Energiepreisen, zum anderen aber auch an den Lieferengpässen bei Produkten aus Russland und der Ukraine.

Stillstand auf deutschen Baustellen befürchtet

Der Verband der Deutschen Bauindustrie warnt inzwischen davor, dass Baustellen in Deutschland wegen Materialmangels stillgelegt werden müssten. Verbindliche Angebote werden zudem kaum noch geschrieben, da sich die Preise im Stundentakt ändern. Der Zentralverband des Deutschen Baugewerbes beklagt derweil, dass Betriebe ihre Belegschaft trotz übervoller Auftragsbücher in Kurzarbeit schicken müssen, weil das notwendige Baumaterial fehlt. Insgesamt sieht die Situation auf Deutschlands Baustellen wenig „erbaulich“ aus. Betroffen davon sind nicht nur öffentliche Auftraggeber, sondern auch private Bauherren: Wann bereits begonnene Häuser fertiggestellt werden, ist ebenso ungewiss wie die Höhe der Mehrkosten, die viele wohl nicht stemmen werden können.

Konstruktionsvollholz plus 77 Prozent, 46 Prozent mehr für den Zimmerer

Mit spitzen Bleistift erstellte Kalkulationen privater Bauherren werden angesichts der Preisexplosion zu Makulatur. An der Spitze steht das für fast jeden Bau erforderliche Konstruktionsvollholz, das aktuell bereits 77,3 Prozent mehr kostet als noch vor einem Jahr (in dem sich der Preis bereits nahezu verdoppelt hatte). Dachlatten legten um 65,1 Prozent zu, Beton-Stahl um 53 Prozent. Neben diesen bereits verarbeiteten Produkten erhöhen jedoch auch die reinen Rohstoffkosten die Baukosten. Der Preis für Kupfer (für Stromleitungen) stieg um 27 Prozent, Bitumen (Dachabdeckung) kletterte um 36 Prozent, Epoxidharz (Farben und Lacke) um 29 Prozent. Der rasante Preisanstieg schlägt entsprechend bei den Gewerken durch: Zimmer- und Holzbauarbeiten haben sich um 46 Prozent, Entwässerungskanalarbeiten um 26,1 und Dachdeckerarbeiten um 20,3 Prozent verteuert.

Bestandsimmobilien als verlässliches, werthaltiges Gut

Die dramatischen Rahmenbedingungen für den Neubau begünstigen eine Seitwärtsbewegung auf dem Immobilienmarkt – von der auch Verkäufer in besonderem Maße profitieren. Nicht wenige Immobilieninteressierte, für die das Eigenheim fester Bestandteil der Lebensplanung ist, nehmen derzeit Abschied von der Überlegung, selbst zu bauen: Zu teuer, zu unsicher, zu stressig. Diese Gruppe sucht ersatzhalber nach einer gepflegten Bestandsimmobilie. Und ist durchaus bereit, dafür einen angemessenen Preis zu bezahlen. Immobilienverkäufer haben es hier mit einer besonders gut informierten Klientel zu tun, die den Wert der Immobilie – aus der eingehenden Beschäftigung mit der Materie – zu schätzen weiß. Die aktuelle Lage verschafft Verkäufern daher eine gute Position bei den Verkaufspreisverhandlungen. Vor allen Dingen dann, wenn die Immobilie bezugsfertig ist und keine größeren Renovierungsarbeiten mehr erforderlich sind. Die Bestandsimmobilie gewinnt, auch psychologisch, den Status eines verlässlichen, werthaltigen Guts, das direkt in Besitz genommen werden kann. Sie steht damit in krassem Gegensatz zu der unfertigen, nervenaufreibenden und kostenintensiven Baustelle, deren Zukunft unkalkulierbar erscheint.

Banken werden bei Neubaufinanzierungen vorsichtiger

Noch sind es nur vereinzelte Stimmen, die aber trotzdem deutlich vernehmbar sind: Denn natürlich beobachten auch die immobilienkreditgebenden Banken die Dramatik am Bau. Der Verband deutscher Pfandbriefbanken, dem wichtige Immobilienfinanzierer angehören, warnte bereits davor, dass die verteuerten Baukosten „angestrebte Investitionsvorhaben“ erschweren und die Kostenkalkulation beeinträchtigen. Es steht zu erwarten, dass Banken und Kreditinstitute in der näheren Zukunft größere Vorsicht bei der Finanzierung privater Neubauvorhaben an den Tag legen – schlicht und ergreifend, weil sie befürchten müssen, dass ihren Kreditnehmern die Kosten über den Kopf wachsen. Auch diese Entwicklung kann Immobilienverkäufern und potentiellen Käufern in die Hände spielen: Die Hürden für die Finanzierung einer Bestandsimmobilie bleiben mindestens gleich, gegebenenfalls sinken sie sogar leicht.

Immobilienmakler als kompetente Vermittler

Der Preisanstieg bei den Baumaterialien wird sich im Laufe des Jahres allen Prognosen zufolge höchstens verlangsamen, zurückdrehen lässt er sich nicht. Der Krieg in der Ukraine wird zwangsläufig zu lange andauernden Lieferengpässen führen und damit auf den nationalen und internationalen Märkten eine mehr oder weniger stabile Materialknappheit etablieren. Hinzu kommt, dass die Gesamtsituation nicht unbedingt geeignet ist, den ohnehin vorhandenen Fachkräftemangel der Baugewerbe zu beheben. Wer also aktuell mit dem Gedanken an eine eigene Immobilie spielt, ist gut beraten, sich an einen qualifizierten Immobilienmakler zu wenden und bei diesem einen detaillierten Suchauftrag zu hinterlegen. Gleiches gilt für Immobilieneigentümer, die ihre Immobilie verkaufen möchten: Ein kompetenter Immobilienmakler verkauft ihre Immobilie in kurzer Zeit zu einem Bestpreis an einen passenden Käufer.

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Patrick Zubac ist ein Experte für den Immobilienmarkt in Stuttgart und Umgebung mit mehr als 20 Jahren Erfahrung.