Die zehn wichtigsten Fragen zum Energieausweis

Beim Immobilienverkauf und bei der Vermietung ist der Energieausweis seit 2014 Pflicht. Im Mai 2015 endete die Übergangsfrist – ein Verstoß gegen die gesetzlichen Vorschriften wird ab diesem Zeitpunkt mit empfindlichen Strafen geahndet. Und seit November 2020 müssen aufgrund des Gebäudeenergiegesetzes nun auch die Co2-Emisionen eines Gebäudes aufgeführt werden. Kennen Sie sich mit allen Details aus? Im folgenden Beitrag finden Sie die Antworten auf die zehn wichtigsten Fragen zum Energieausweis.

1.Was ist ein Energieausweis?

Der Energieausweis ist eine Art energetischer Steckbrief für Wohngebäude. Er vermittelt durch verschiedene Kennzahlen ein Bild vom energetischen Zustand des Hauses und gibt Auskunft darüber, wie hoch der tatsächliche oder theoretisch errechnete Energieverbrauch der Immobilie ist. So können potentielle Käufer oder interessierte Mieter Häuser und Wohnungen energetisch vergleichen und erhalten eine Vorstellung davon, mit welchen Energiekosten sie kalkulieren müssen. Zum Dokument gehören überdies Empfehlungen zu möglichen Sanierungen und/oder Modernisierungen, die den (energetischen) Wert der Immobilie verbessern würden.

2. Wann brauche ich einen Energieausweis?

Nicht jeder Immobilieneigentümer, der gemütlich in seinem Haus wohnt, ist verpflichtet, sich einen Energieausweis ausstellen zu lassen. Auch wenn findige Anbieter das im Netz immer wieder behaupten. Einen Energieausweis benötigen Sie erst dann, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten möchten. Er ist überdies verpflichtend, wenn Sie Ihr Haus umfassend sanieren und im Zuge dessen eine energetische Bilanzierung nach dem aktuellen Gebäudeenergiegesetz (GEG) durchführen lassen (die wiederum Voraussetzung für günstige Kredite und Fördermittel ist).
Ausnahmen von der Energieausweis-Pflicht gibt es nur bei denkmalgeschützten Häusern, bei Gebäuden, deren Nutzfläche kleiner als 50 qm ist, und wenn Sie ein sogenanntes „Abrisshaus“ verkaufen, das von Käufer unmittelbar der Abrissbirne überlassen wird.

3. Wann muss der Energieausweis vorgelegt werden? Und was muss drinstehen?

Zu den Pflichtangaben im Energieausweis gehören:

• Adresse und Baujahr des Gebäudes,
• Art der Heizungsanlage, gegebenenfalls der Klimaanlage,
• Energieausweistyp (Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis),
• Endenergiebedarf beziehungsweise Endenergieverbrauch in kWh/qm,
• Energieeffizienzklasse der Immobilie (bei neueren Ausweisen),
• die behördliche Registriernummer.

Der Energieausweis muss möglichen Käufern oder potentiellen Mieter spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden – und zwar unaufgefordert. Die wichtigsten Angaben daraus müssen Sie als Verkäufer oder Vermieter zudem bereits in der Immobilien-Anzeige klar benennen, damit Käufer oder Mieter den Energie-Effizienzstatus der Immobilie in ihre Entscheidung mit einbeziehen können. Das vorsätzliche oder versehentliche Fehlen der Kennzahlen aus dem Energieausweis wird als Ordnungswidrigkeit mit Bußgeld geahndet.

4. Welche Arten von Energieausweisen gibt es? Was ist der Unterschied?

Es gibt zwei unterschiedliche Arten von Energieausweisen: Einen, der den Bedarf ausweist – und deshalb Bedarfsausweis genannt wird – und einen, der den Verbrauch ausweist – und entsprechend Verbrauchsausweis heißt. In den allermeisten Fällen haben Sie als Eigentümer die Wahl zwischen beiden.

– Beim Bedarfsausweis werden die Kennzahlen für den Energiebedarf rein mathematisch auf Basis der Bauunterlagen (Baujahr, Gebäudetyp, Anzahl der Wohnungen, Gesamtwohnfläche) und der technischen Heizungsdaten – unter standarisierten Rahmenbedingungen – errechnet.

Vorteil: Die berechneten Kennwerte sind neutral, also unabhängig vom persönlichen Heizverhalten und der bevorzugten Raumtemperatur der Bewohner.
Nachteil: Die Genauigkeit der Kennzahlen und damit die Aussagekraft des Ausweises hängt wesentlich von der Sorgfalt und vom betriebenen Aufwand ab, mit dem der Ersteller des Energieausweises die Datenbasis analysiert.

– Für den Verbrauchsausweis wird ein Durchschnitt aus dem Verbrauchswerten der letzten drei Jahre ermittelt. Ausschlaggebend sind also die tatsächlich abgerechneten Verbrauchswerte.

Vorteil: Die Datenerhebung ist einfach und wenig fehleranfällig. Über eine sogenannte Klimafaktorenformel können zudem besonders strenge oder milde Winter auf einen Mittelwert umgerechnet werden, so dass sich keine Konsequenzen für eine eventuell schlechtere Bewertung des Gebäudes ergeben.
Nachteil: Die Kennzahlen sind abhängig vom individuellen Heizungs- und Lüftungsverhalten der Bewohner. Und auch deren tatsächlicher Anwesenheit. Voll Berufstätige verbrauchen weniger Heizungsenergie als beispielsweise Rentner, die sich den ganzen Tag über in der Wohnung aufhalten.

Wichtig: möchten Sie eine Immobilie verkaufen, die vor dem 1.11.1977 gebaut wurde (Datum des Bauantrages) und weniger als fünf Wohnungen hat, müssen Sie einen Bedarfsausweis erstellen lassen. Es sei denn, Sie können nachweisen, dass Sie durch zwischenzeitliche Modernisierungen oder Sanierungen das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erreicht haben.
Für Neubauten gilt logischerweise ebenfalls die Bedarfsausweis-Pflicht, da ja noch keine Abrechnungen vorliegen.

5. Was sagen die Energieausweis-Werte aus?

Die Werte im Energieausweis sollen, wie erwähnt, dabei helfen, die Energieeffizienz einer Immobilie besser beurteilen zu können. Um dies auch dem Laien schnell zu ermöglichen, wird der Energiebedarf, beziehungsweise -verbrauch, anhand der farbigen Energieeffizienz-Skala dargestellt, die eigentlich jeder kennt, der schon einmal ein Elektrogerät, eine Lampe oder einfach eine Glühbirne gekauft hat. Alles, was im grünen Bereich liegt ist top, gelb/orange markiert das Mittelfeld und der rote Bereich ist verbesserungswürdig. Angegeben werden jeweils die Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr.

Der sogenannte Primärenergie-Kennwert (PE) steht für die Menge an Energie, die erforderlich ist, um den Energiebedarf der Immobilie zu erzeugen. Er gibt daher Aufschluss über die Umweltauswirkungen des verwendeten Energieträgers und ist ein Indiz für die Klimafreundlichkeit der Immobilie.

Der Endenergie-Kennwert zeigt den tatsächlichen Energiebedarf, oder -verbrauch, an. Wird die Immobilie beispielsweise mit regenerativen Energien beheizt ist, der PE-Wert für gewöhnlich kleiner als der Endwert, bei fossilen Brennstoffen (Öl, Erdgas) ist es genau umgekehrt.

6. Welcher Energieausweis ist beim Immobilienverkauf zu empfehlen?

Grundsätzlich steht es Ihnen als Eigentümer frei, für welchen Energieausweis Sie sich beim Verkauf entscheiden (mit den unter Punkt 4 genannten Einschränkungen). Allerdings gibt es eine ganze Reihe von Untersuchungen der einschlägigen Immobilienportale, die zu dem Ergebnis kommen, dass der (preiswertere) Verbrauchsausweis im Durchschnitt geringere Energiekennwerte liefert als der (teurere) Bedarfsausweis. Mit der Folge, dass Immobilien mit einer besseren Energiebilanz beworben werden können – und final einen höheren Verkaufspreis erzielen. Auch weil Käufer dem „handfesten“ Verbrauchsausweis offensichtlich mehr trauen als dem „rein theoretischen“ Bedarfsausweis.

Trotzdem sollten Sie den Energieausweis nicht in den Fokus der Verkaufsgespräche stellen, eine gute Dämmung und neue Fenster überzeugen potentielle Käufer deutlich mehr.

7. Wer darf einen Energieausweis ausstellen?

Für den Energieausweis sind je nach Bundesland unterschiedliche Behörden zuständig. Zumeist ist es die lokale Bauaufsichtsbehörde oder das örtliche Bauordnungsamt. Laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) dürfen nur Personen mit besonderen beruflichen Qualifikationen den Energiepass ausstellen. Dazu zählen Architekten, Physiker und Bauingenieure, Bautechniker, Gebäudeenergieberater im Handwerk, Schornsteinfeger und weitere.
Ihren Gutachter können Sie sich nach Belieben aussuchen. Achten Sie allerdings, insbesondere bei den Schnäppchen-Angeboten im Internet, darauf, dass dieser über die erforderliche Qualifikation verfügt (am besten im Vertrag schriftlich bestätigen lassen). Ansonsten laufen Sie Gefahr, einen fehlerhaften oder nicht den gesetzlichen Vorgaben entsprechenden Ausweis zu erhalten. Für den Sie als Eigentümer später haften.

8. Was kostet ein Energieausweis?

Die Kosten für den Energiepass variieren nicht unerheblich je nachdem, ob es sich um einen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis handelt. Da zur Erstellung des Bedarfsausweises zahlreiche Informationen über das Gebäude, das Dach, die Heizung, die Dämmung, die Fenster und so weiter, im Zuge eines vor-Ort-Termins eingeholt werden müssen, ist der Bedarfsausweis vergleichsweise teuer. Als grober Schätzwert: 400 bis 500 Euro.
Der Verbrauchsausweis schlägt wegen seiner relativ leichten Datenermittlung und auch, weil er keinen Besichtigungstermin erfordert, dagegen mit durchschnittlich nur 50 bis 100 Euro zu Buche.

9. Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Grundsätzlich ist der Energiepass zehn Jahre gültig. Nehmen Sie energetisch relevante Veränderungen an Ihrer Immobilie vor, müssen Sie sich selbstverständlich auch vor Ablauf der Dekade einen neuen Energieausweis ausstellen lassen.

10. Was passiert, wenn ich keinen Energieausweis vorlege?

Sie begehen eine Ordnungswidrigkeit, wenn Sie als Verkäufer oder Vermieter keinen Energieausweis vorlegen. Mit bis zu 10.000 Euro Bußgeld kann dieses Versäumnis geahndet werden. Dabei ist es vollkommen unerheblich, ob Käufer oder Mieter nach dem Energieausweis fragen oder sogar explizit auf eine Vorlage verzichten: Die Energieausweis-Pflicht ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung und darf daher niemals ignoriert werden. Der Notar kann die Beurkundung des Kaufvertrags ohne Energieausweis verweigern – und im schlimmsten Fall laufen Sie Gefahr, verklagt zu werden.

Grundsätzlich empfiehlt es sich, den Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie in die Hände eine qualifiziertes Maklers zu legen: Seine fundierte Fachkenntnis schützt Sie vor allen Fallstricken, die im Laufe des Vermietungs- oder Verkaufsprozesses auftauchen können.

Wir bieten unseren Kunden einen umfassenden Service. Wenn sie Fragen rund um Ihre Immobilie, einen Immobilienverkauf, die Entwicklung Ihrer Immobilie, den Ankauf von Immobilien, Off-Market Immobilien etc. haben, buchen Sie sich jetzt kostenlos und unverbindlich ein Beratungsgespräch.

Patrick Zubac ist ein Experte für den Immobilienmarkt in Stuttgart und Umgebung mit mehr als 20 Jahren Erfahrung.