Die Immobilien-Übergabe – Protokollieren Sie penibel und gewissenhaft!

Nach einem Hausverkauf setzt die Übergabe der Immobilie den Schlusspunkt unter den Verkaufsprozess. Vor der eigentlichen Schlüsselübergabe sollten Sie als (Noch-)Eigentümer unbedingt einige wichtige Punkte beachten. So empfiehlt es sich, wichtige Übergabedetails bereits im Kaufvertrag zu verankern – bevorzugt solche über Einbauten von beispielsweise Kücheneinrichtungen oder Wandschränken und ähnliches. Trotzdem ist ein sorgfältig und detailliertes Übergabeprotokoll unerlässlich. Das gibt Ihnen und dem Käufer Sicherheit. Nehmen Sie sich Zeit für die Übergabe und protokollieren Sie „kleinlich“. Und wichtig: Klären Sie mit dem Käufer alle noch offenen Fragen zur Wohngebäudeversicherung und zum reibungslosen Übergang bei den Versorgungsunternehmen für Strom, Wasser und eventuell Gas.

Keine Schlüsselübergabe vor Kaufpreiszahlung

Generell gilt, dass die Schlüssel einer verkauften Immobilie erst nach der vollständigen Zahlung des Kaufpreises übergeben werden. Möchten sich beide Vertragsparteien auf ein anderes Vorgehen verständigen, sollte dies ausdrücklich im Notarvertrag festgehalten werden. Die meisten notariellen Kaufverträge enthalten bereits einen Sachmängelausschluss. Das heißt, die Immobilie wird so verkauft, wie sie besichtigt wurde. Der Verkäufer haftet nur dann für Mängel und Schäden, wenn er sie arglistig verschwiegen hat. Anders sieht es allerdings aus, wenn beim Auszug oder Renovieren Schäden, beispielsweise am Parkett, entstanden sind. Diese gehören ins Übergabeprotokoll und der Verkäufer muss die entstandenen Kosten tragen.

Zustand der Immobilie bei der Übergabe

Sind keine anderen Vereinbarungen getroffen, muss die Immobilie „besenrein“ übergeben werden. Dies bedeutet, dass das Haus frei von Möbeln und allen Besitztümern des vorherigen Eigentümers ist – mit Ausnahme der Dinge, die mitverkauft wurden. Der (Noch-)Eigentümer muss das Parkett nicht auf Hochglanz polieren, wohl aber grobe Verunreinigen beseitigen. Prinzipiell also sprichwörtlich „einmal durchfegen“. Wählen Sie nach Möglichkeit einen Übergabetag ohne graues Nieselwetter und eine Tageszeit mit ausreichendem Licht. Das erleichtert den Rundgang durch die Immobilie und die Anfertigung eines gewissenhaften Übergabeprotokolls.

Das sollte im Übergabeprotokoll stehen

Es existiert keine rechtliche Regelung zum Aufbau und Inhalt eines Übergabeprotokolls. Zu Ihrer eigenen Absicherung sollten Sie die folgenden Punkte unbedingt vermerken: Neben der Adresse des Objekts und den Namen des bisherigen und neuen Eigentümers notieren Sie das genaue Datum der Übergabe. Listen Sie Anzahl und Bestimmungszweck der übergebenen Schlüssel auf und erklären Sie, dass alle Schlüssel vollständig übergeben wurden. Lesen Sie unter Zeugen die Zählerstände für Strom, Wasser und Gas ab und halten Sie Ihre Kundenummern bei den jeweiligen Versorgungsunternehmen bereit. Fixieren Sie schriftlich, wieviel Öl oder Gas sich noch im Heizungstank befindet und wie hoch der dafür zurückzuzahlende Betrag ist. Vermerken Sie außerdem, welche Gegenstände außerdem übergeben werden (Rasenmäher, Leitern, Ersatz-Dachziegel und ähnliches).

Diese Dokumente dürfen nicht fehlen

Zur Immobilien-Übergabe müssen spätestens die folgenden Dokumente an den neuen Eigentümer übergeben werden: Grundsteuerbescheide und Baupläne, sowie Grundrisse und statische Berechnungen, außerdem die Wohnflächenberechnung, der Energieausweis und – so vorhanden – das Bodengutachten. Halten Sie außerdem das gesamte Paket an Wartungsverträgen und Untersuchungsunterlagen für die Heizungsanlage, Schornstein und die Abwasserbeseitigung bereit. Damit verbunden oder auch gesondert: Gewährleistungsunterlagen und Garantiescheine, sowie Handwerkerrechnungen. Ganz wichtig: Die Versicherungsscheine für die Sturm-, Wasser- und Feuerschutz-Versicherung. Klären Sie mit dem Käufer die Übernahme der Police beziehungsweise – fast gewünscht – die Kündigung.

Wo liegt das Fernsehkabel, wie funktioniert das Garagentor

Zur Übergabe der Liegenschaft gehört schließlich die Einweisung des neuen Eigentümers in die Eigenheiten der Immobilie. Zeigen Sie, wo Telefon-, Internet- und Fernsehkabel verlaufen. Erklären Sie die Funktionsweise von Elektro-/Gasboiler oder Durchlauferhitzer und machen Sie auf Zeitschaltuhren für elektrische Rollläden oder den Mechanismus des automatischen Garagentors aufmerksam. Weisen Sie in eventuell vorhandene Alarm- und Sicherungsanlagen ein. Am Ende des Rundgangs durch Ihre (ehemalige) Immobilie sollte keine Frage mehr offen und das Protokoll ein sehr gewissenhaftes sein – nur so schützen Sie sich vor unerfreulicher Post nach der Übergabe.