Die Eigenbedarfskündigung: Für wen, wie und mit welchen Fristen?

Wenn Sie als Vermieter eine Wohnung nicht mehr vermieten, sondern selbst nutzen möchten, können Sie nach § 573 BGB Eigenbedarf anmelden und dem bisherigen Mieter kündigen. Die gesetzlichen Grenzen für eine solche Eigenbedarfskündigung sind recht klar abgesteckt. Insbesondere müssen Sie in Ihrem Kündigungsschreiben eindeutig angeben, wer die Mietimmobilie in Zukunft bewohnen soll und aus welchen Grund dies erforderlich ist. Welche Stolperstricke bei einer Eigenbedarfskündigung trotzdem auftauchen können und wie Sie sie vermeiden, lesen Sie in diesem Beitrag.

Für wen darf eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden?

Das Begriff Eigenbedarf ist für sich genommen schon recht eindeutig: Eine Kündigung unter diesen Vorzeichen darf ein Vermieter nur für bestimmte Personen aussprechen. Dazu gehören:

• er selbst,
• Familienmitglieder: Dazu zählen, ohne dass eine weitere Begründung erfolgen müsste: Kinder, Eltern, Schwiegereltern, Enkel, Großeltern, Geschwister sowie Nichten und Neffen.
• Aber: Möchten Sie den Wohnraum Ihrer Tante oder Ihrem Onkel, einem Cousin oder einer Cousine, Schwägerin oder Schwager zur Verfügung stellen, so müssen Sie nachweisen, dass zwischen Ihnen ein besonders enger Kontakt oder eine persönliche Verbundenheit besteht.
• Angehörige des eigenen Haushalts: Neben dem Ehepartner oder dem eingetragenen Lebenspartner gilt diese Regelung auch für Ehepartner, die getrennt leben (wollen), oder Kinder aus einer vorherigen Beziehung sowie für Pflegepersonal.

Eigenbedarfssituation bei Vertragsabschluss

Ist Ihnen als Vermieter bereits bei Vertragsabschluss klar, dass Sie die Mietimmobilie in naher Zukunft selbst benötigen, so müssen Sie diesen Umstand Ihrem neuen Mieter unmissverständlich mitteilen. Versäumen Sie diesen Hinweis, so verlieren Sie das Recht, eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen, oder Sie müssen – falls dieser Punkt dem Mieter erst nach seinem Auszug bekannt wird – sogar Schadensersatz zahlen. Die aktuelle Rechtsprechung steht in diesem Fällen nahezu einheitlich auf Seiten des Mieters.

Umgekehrt unterliegen Sie als Vermieter nicht der Verpflichtung, eine sogenannte „Bedarfsvorschau“ anzustrengen: Sie müssen also nicht alle Eventualitäten durchkalkulieren, aus denen sich möglicherweise irgendwann einmal ein Eigenbedarf ergeben könnte. Zumal
eine Eigenbedarfskündigung auf puren Verdacht hin, also dann, wenn der Bedarf aus Ihrer Sicht möglich sein könnte, aber eben noch nicht sicher ist, grundsätzlich unwirksam ist.

Kündigungsfristen bei der Eigenbedarfskündigung

Jeder Vermieter darf auch die Eigenbedarfskündigung nur unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen des Mietrechts aussprechen. Diese orientieren sich an der Dauer des Mietverhältnisses und betragen:

– bei einer Mietdauer bis fünf Jahre: drei Monate,
– bei einer Mietdauer von fünf bis acht Jahren: sechs Monate,
– bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren: neun Monate

Wichtig: Die Eigenbedarfskündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats beim Mieter eingehen, damit sie zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam werden kann.

Grundsätzlich sollten Sie als Vermieter noch vor der Zustellung des Kündigungsschreibens mit Ihrem Mieter sprechen und die Gründe für Ihr Handeln erklären. So ist der Mieter nicht völlig überrascht und in vielen Fällen kann leichter eine für beide Seiten akzeptable Lösung gefunden werden.

Sonderfälle bei der Eigenbedarfskündigung

Es gibt zwei Ausnahmen von den allgemeinen Kündigungsfristen bei einer Eigenbedarfsanmeldung:

1.Eigentumswohnung in einer ehemaligen Mietimmobilie
Wird eine vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, ohne dass der Mieter sein gesetzliches Vorkaufsrecht in Anspruch nimmt, so kann der neue Eigentümer erst nach einer Sperrfrist von drei Jahren Eigenbedarf anmelden. Einige Bundesländer haben dieser Sperrfrist auf bis zu zehn Jahre hochgesetzt.

2. Erleichterte Kündigung im Zweifamilienhaus
Haben Sie eine Wohnung in einem Zweifamilienhaus vermietet, das Sie selbst auch bewohnen, so steht Ihnen ein vereinfachtes Kündigungsrecht zu: Sie können Ihrem Mieter jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen – allerdings verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist (nach Dauer des Mietverhältnisses) grundsätzlich um volle drei Monate. Und: In Ihrem Kündigungsschreiben müssen Sie explizit auf diese Sonderregelung Bezug nehmen.

Was muss in der Eigenbedarfskündigung stehen?

Es empfiehlt sich einige Sorgfalt auf das Kündigungsschreiben zu verwenden, mit dem der Eigenbedarf begründet wird. Fehlen Angaben oder sind sie unvollständig, kann die Kündigung schnell als unwirksam eingestuft werden: Folgende Punkte sind Pflicht:

• die Bedarfsperson, für die die Wohnung benötigt wird, sowie das Verhältnis, das zu ihr besteht,
• bei entfernteren Verwandtschaftsverhältnissen oder Angehörigen des eigenen Haushalts müssen Sie die Umstände, aus denen sich die persönliche Verbundenheit ergibt, erläutern,
• die genauen Gründe, aus denen der Wohnbedarf resultiert, beispielsweise ein Arbeitsplatzwechsel, die Pflege eines Angehörigen, aber auch die Absicht, sich vom bisherigen Lebenspartner zu trennen,
• Hinweis auf das gesetzliche Widerspruchsrecht des Mieter inklusive der damit verbundenen Frist: Mieter müssen ihren Widerspruch spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses schriftlich erklären.

Können Sie dem Mieter eine Alternativwohnung anbieten, so müssen Sie dies nach jüngster Rechtsprechung im Kündigungsschreiben nicht nur bereits erwähnen, sondern ihm zudem bereits Konditionen und Bezugstermin der Alternativwohnung mitteilen. Gleichzeit sollten Sie Gründe aufführen, warum Sie selbst nicht in diese Wohnung ziehen können und ausdrücklich die Wohnung Ihres Mieters benötigen.

Vorgetäuschter Eigenbedarf: Empfindliche Strafen drohen

Wenn Sie eine Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen, dann müssen Sie diesen Eigenbedarf auch tatsächlich haben und in Anspruch nehmen. Täuschen Sie diesen hingegen nur vor, so kann der Mieter diese Täuschung zur Anzeige bringen – und Schadensersatzansprüche geltend machen. Dazu gehören nach einem wegweisenden Urteil des Bundesgerichtshofes sowohl Umzugskosten, die Gebühren für einen Makler und je nach Einzelfall auch Entschädigungen für eine höhere Miete. Unter Umständen kann es dem Mieter gar gestattet werden, seine Wohnung auf Kosten des Vermieters erneut zu beziehen.

Unwirksam ist eine Eigenbedarfskündigung in jenen Fällen, in denen der Wohnraum nach objektiven Maßstäben nicht in der Art und Weise genutzt werden kann, wie Sie es im Kündigungsschreiben dargelegt haben. Ein klassisches Beispiel ist die 80-jährige, gehbehinderte Mutter, die vermeintlich in eine Wohnung im 6. Stock ohne Aufzug ziehen soll.

Eigenbedarfskündigung in Härtefällen

Mieter können sich erfolgversprechend gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren, wenn „ein besonderer Fall von Härte“ vorliegt, der durch den § 574 BGB definiert ist. Dazu zählen gemeinhin hohes Alter, eine Körperbehinderung oder auch eine schwerwiegende Erkrankung. Auch eine Schwangerschaft der Mieterin kann eine zumindest aufschiebende Wirkung haben. In jedem Fall müssen die betroffenen Mieter rechtzeitig Widerspruch gegen die Kündigung einlegt haben. Die Rechtsprechung urteilt in diesen Fällen keineswegs einheitlich. Je nach individuellen Umständen entscheiden die Richter zugunsten des Mieters oder des Vermieters.

Der Mietaufhebungsvertrag als Alternative zur Eigenbedarfskündigung

Falls Sie sich als Vermieter nicht sicher sind, ob eine geplante Eigenbedarfskündigung rechtlich Bestand hat oder wenn Sie einen Widerruf respektive eine Anfechtung Ihres Begehrens auf jeden Fall verhindern möchten, so können Sie Ihrem Mieter ersatzweise einen Mietaufhebungsvertrag anbieten. Häufig fordern Mieter in solchen Fällen eine Abfindung für ihre Unterschrift. Werden sich beide Parteien einig, so wird die Abfindung im Aufhebungsvertrag festgehalten – und Sie bleiben als Vermieter vor eventuell drohenden, gerichtlichen Auseinandersetzungen verschont.

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Patrick Zubac ist ein Experte für den Immobilienmarkt in Stuttgart und Umgebung mit mehr als 20 Jahren Erfahrung.