Eine korrekte Immobilienbewertung schützt vor finanziellem Schaden

Vor einer größeren Anschaffung werden Sie sich vermutlich eingehend darüber informieren, welche Preise am Markt für beispielsweise ein bestimmtes Auto oder die auserwählte Küche verlangt werden. Sicher können Sie deshalb auch nachvollziehen, dass potentielle Immobilienkäufer, die zumeist vor der größten Investition ihres bisherigen Lebens stehen, genau das gleiche tun: Sie verwenden viel Zeit und erhebliche Anstrengungen darauf, sich über die marktüblichen Preise für ihr Wunschobjekt schlau zu machen. Immobilien-Interessenten sind nach dieser Phase des Suchens und Vergleichens echte Preis-Profis, die genau einschätzen können, ob die Ihnen angebotene Immobilie für den verlangten Preis steht. Wenn Sie nun Ihre Immobilie verkaufen möchten, dann ist es für den Erfolg eines zügigen Verkaufsprozesses entscheidend, dass Sie den Immobilienwert präzise ermitteln lassen.

Wann ist eine fundierte Immobilienbewertung notwendig?

Eine korrekte Wertermittlung ist immer dann nötig und sinnvoll, wenn die Immobilie den Eigentümer wechseln soll. In den weitaus meisten Fällen handelt es sich dabei um einem klassischen Verkauf. Allerdings werden in den letzten Jahren auch immer regelmäßiger Immobilien vererbt – und zwar an Erbengemeinschaften. Soll die Immobilie dann „aufgeteilt“ werden, so muss ihr Wert bekannt sein. Das gleiche gilt für Scheidungs-Immobilien oder auch für Schenkungen, bei denen zu prüfen ist, ob Steuern fällig sind.

Während jedoch bei Erbschaften, Schenkungen und Scheidungen ganz selbstverständlich professionelle Wertgutachten durch einen Immobiliensachverständigen in Auftrag gegeben werden, hat sich diese Praxis beim Immobilienverkauf (noch) nicht fest etabliert. Wenn Sie bei Google „Immobilienbewertung“ eingeben, können Sie aus einer ganzen Reihe von standardisierten, kostenlosen Bewertungs-Portalen auswählen. Dumm nur, dass Sie mit nahezu jedem Klick ein anderes Ergebnis erhalten. Die fixen Immobilienrechner sind mit unterschiedlichen Algorithmen hinterlegt, die es – wenn sie gut sind – gerade einmal schaffen, ungefähre Näherungswerte zu liefern. Mit fundierter Immobilienbewertung hat das Ganze allerdings nichts zu tun.

Warum ist eine korrekte Wertermittlung beim Immobilienverkauf so wichtig?

Ziel und Zweck der Immobilienbewertung ist die Ermittlung des aktuellen Verkehrswertes einer Immobilie. Das ist, einfach gesagt, der monetäre Gegenwert, für den Ihre Immobilie aktuell auf dem lokalen Markt – also unter den Bedingungen von derzeitigem Angebot und herrschender Nachfrage – steht. Dieser Marktwert bildet die Grundlage für die Ermittlung des Angebotspreises, mit dem Sie in den Verkaufsprozess starten. Erfahrene und qualifizierte Makler setzen den Verkaufspreis rund fünf bis acht Prozent höher an, um bei späteren Verkaufsverhandlungen etwas Spielraum zu haben. Größere Abweichungen empfehlen sich dagegen nur bei ganz besonderen Immobilien und sehr starker Nachfrage.

Was passiert, wenn der Verkaufspreis zu hoch angesetzt wird?

Mit einem zu hohen Verkaufspreis verschrecken Sie Ihre möglicherweise besten Interessenten für die Immobilie, weil diese wegen des überzogenen Preises von vorneherein abwinken. Immobilienkäufer kennen, wie bereits erwähnt, die Preise von Vergleichsobjekten sehr gut. Ohne eine fundierte Wertermittlung neigen private Eigentümer jedoch dazu, den Preis zu hoch zu veranschlagen. Das ist menschlich und verständlich: Auch Sie haben vermutlich Mühen und finanzielle Mittel in Ihre Immobilie investiert und fühlen sich ihr emotional verbunden. Trotzdem erweisen Sie Ihrem Verkauf mit einem zu hohen Preis nur den sprichwörtlichen Bärendienst: Die Resonanz bleibt aus und je länger Ihre Immobilie in den Anzeigen-Portalen steht, desto leichter erhält sie den Makel eines Ladenhüters.
Im schlimmsten Fall bekommen Sie es noch mit einer recht lästigen „Kundschaft“ zu tun: Menschen, die sich aus reinem Spaß teure Immobilien ansehen, ohne wirklich kaufen zu wollen. Diese sogenannten Besichtigungstouristen stehlen Ihnen nur Ihre Zeit.

Welche Folgen hat es, wenn der Verkaufspreis zu niedrig veranschlagt wird?

Wenn Immobilieneigentümer durch einen zu niedrigen Verkaufspreis ohne Not auf Geld verzichten, ist das eigentlich schon Strafe genug. Zumeist bleibt es jedoch nicht bei diesen ärgerlichen Umstand. Denn die bestens informierten Immobilien-Interessenten argwöhnen, dass bei einem so günstigen Angebot doch irgendein Haken dabei sein muss. Sie werden misstrauisch und mutmaßen, dass mit dieser Immobilie etwas „faul“ ist, dass sie versteckte Mängel hat oder aus einem anderen Grund nicht in Ordnung ist. Trotz des zu niedrigen Preise kann es daher sein, dass die Resonanz ebenfalls ausbleibt.

Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert?

Es gibt unter Immobilienmaklern einen alten Scherz, der trotzdem immer wieder seine Aktualität unter Beweis stellt. Auf die Frage, was den größten Einfluss auf den Wert einer Immobilie hat, gibt es drei Antworten: 1. Lage, 2. Lage, 3. Lage. Tatsächlich ist es so, dass ein und dieselbe Immobilie einen ganz unterschiedlichen Marktwert hätte, würde sie wahlweise in der Lüneburger Heide oder im Zentrum von München oder Frankfurt stehen. Grundsätzlich wird zwischen Makrolage (Region, Stadt) und Mikrolage (Straßenzug im Stadtteil, unmittelbare Nachbarschaft) unterschieden. Aus Makro- und Mikrolage ergeben sich weitere Bewertungskriterien: Beispielsweise die vorhandene Infrastruktur, Verkehrsanbindung und Einkaufsmöglichkeiten, Versorgung mit Schulen und Ärzten etc..

Aber so wichtig die Lage auch sein mag, das alleinentscheidende Kriterium beim Immobilienwert ist sie nun doch nicht. In eine qualifizierte Immobilienbewertung fließen weitere Faktoren ein: Dazu gehören:

• das Alter des Hauses und die Beschaffenheit der Bausubstanz,
• die spezielle Bauweise und der Zuschnitt des Grundrisses,
• der energetische Status der Immobilie,
• die Ausstattung der Immobilie (Einrichtung des Badezimmers, Wintergarten, Sauna, Pool, Kamin etc.).

Es versteht sich fast von selbst, dass zur Beurteilung und Gewichtung aller dieser Faktoren eine gewisse professionelle Expertise nötig ist, die ein Laie einfach nicht mitbringt.

Wie wird eine professionelle Wertermittlung durchgeführt?

Zur Ermittlung des Immobilienwerts stehen drei standardisierte, anerkannte Verfahren zur Verfügung. Für gewöhnlich wird das Vergleichswertverfahren bevorzugt, weil es die Dynamik des Marktes in Form von Angebot und Nachfrage besonders treffsicher mit einbezieht. Dazu wird die zu bewertende Immobilie mit ähnlichen, in jüngster Zeit verkauften Objekten verglichen. Da nun keine Immobilie exakt der anderen gleicht, werden für die Unterschiede und Abweichungen entsprechend Zu- und Abschläge eingerechnet.
Fehlen hinreichend Vergleichsobjekte, so kann auf das Sachwertverfahren zurückgegriffen werden. Es addiert den aktuellen Wert des Bodens mit den Kosten eines Neubaus und bereinigt das Ergebnis um den Abnutzungswert. Die aktuelle Marktlage kann nur sehr bedingt berücksichtigt werden.
Das Ertragswertverfahren schließlich fokussiert sich auf die wirtschaftlichen Erträge, die mit einer Immobilie durch Vermietung erzielt werden können. Es stellt die mögliche Jahreskaltmiete abzüglich der Fix- und Betriebskosten in den Mittelpunkt, beachtet jedoch auch die Werte für Grund und Boden.

Eine fundierte Immobilienbewertung verhindert grobe Fehler

Beim Immobilienverkauf sollten Sie sich niemals auf die eigene Werteinschätzung Ihres Eigentums oder die Meinung von Bekannten und Freunden verlassen. Die fundierte Wertermittlung durch einen lokalen, qualifizierten Immobilienmakler bewahrt Sie vor einer falschen Verkaufspreisgestaltung, die in der Folge Ihren gesamten Verkaufsprozess beeinträchtigen kann. Der Immobilienmarkt verzeiht einen einmal falsch angesetzten Preis nicht. Versuchen Sie im Nachhinein eine Korrektur, etwa, weil die erhoffte Resonanz ausbleibt, so wird alles nur noch schlimmer: Interessenten werden diese Unsicherheit argwöhnisch zur Kenntnis nehmen. Die professionelle Expertise eines kompetenten Immobilienmakler sichert Ihnen dagegen den besten Preis für Ihr Eigentum – und das in einer optimalen Verkaufszeit.

Wir bieten unseren Kunden einen umfassenden Service. Wenn sie Fragen rund um Ihre Immobilie, einen Immobilienverkauf, die Entwicklung Ihrer Immobilie, den Ankauf von Immobilien, Off-Market Immobilien etc. haben, buchen Sie sich jetzt kostenlos und unverbindlich ein Beratungsgespräch.

Patrick Zubac ist ein Experte für den Immobilienmarkt in Stuttgart und Umgebung mit mehr als 20 Jahren Erfahrung.