Vorkaufsrecht

Ein Vorkaufsrecht regelt ein eindeutig dokumentiertes Kaufinteresse einer bestimmten Person an einem Grundstück oder einer Immobilie. Diese vorkaufsberechtigte Person verfügt somit über das Recht, das Grundstück oder die Immobilie im Falle eines Verkaufs als Erstkäufer zu erwerben. Der Grundstücks- oder Immobilien-Eigentümer kann nicht frei darüber entscheiden, an wen verkauft wird. Grundsätzlich gibt es vier Varianten des Vorkaufsrechts:

– Das dingliche Vorkaufsrecht
muss zwingend im Grundbuch eingetragen werden und wirkt wie eine automatische Verkaufssperre, die den Vorkaufsberechtigten schützt. Konkret bedeutet dies: Verkauft der Vorkaufsverpflichtete trotzdem an einen Dritten, ohne dass er den Vorkaufsberechtigten informiert hat, so verliert der Kaufvertrag seine Gültigkeit und ist nichtig. Ein solches Vorkaufsrecht lassen häufig Familienangehörige/Ehepartner von Immobilieneigentümern im Grundbuch vermerken.

– Ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht
wird hingegen nicht im Grundbuch fixiert, sondern vertraglich vereinbart. Dies hat zur Folge, dass bei Zuwiderhandlung – also, wenn der Eigentümer ohne weitere Information an einen Dritten verkauft – der geschlossene Kaufvertrag dennoch gültig bleibt. Allerdings steht dem Vorkaufsberechtigten dann vollumfänglicher Schadensersatz zu. Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht wird häufig von Mietern in Anspruch genommen, die eine Wohnung oder ein Haus auf eigene Kosten modernisieren und im Verkaufsfall Eigentümer werden möchten. Es empfiehlt sich, das Vorkaufsrecht notariell beurkunden zu lassen.

– Das gesetzliche Vorkaufsrecht
ist Bestandteil des Mietrechts, respektive des Mieterschutzes. Es schreibt vor, dass in Fällen der Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum, dem aktuellen Mieter die Option eingeräumt werden muss, seine Mietwohnung vor anderen zu kaufen. So soll der Mieter sowohl vor einer Mieterhöhung oder auch dem Verlust seiner Wohnung durch einen Eigentümerwechsel bewahrt werden. Das gesetzliche Vorkaufsrecht gilt nur für den erstmaligen Verkauf der Wohnung nach der Aufteilung in Wohneigentum.

– Ein öffentlich-rechtliches Vorverkaufsrecht
gesteht das Baugesetzbuch Städten und Gemeinden zu, wenn sie aus Gründen des Allgemeinwohls Anspruch auf bestimmte Grundstücke erheben – beispielsweise, um darauf Wohnungen, Sportstätten, Freizeiteinrichtungen und ähnliches zu errichten. Ist ein öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht vorhanden, haben private Interessenten keine Chance, das Grundstück zu erwerben. Wichtig: Gemeinden haben grundsätzlich nur zwei Monate Zeit, ein geltend gemachtes Vorkaufsrecht auch tatsächlich in Anspruch zu nehmen. Das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht lässt sich allein durch einen Verkauf des Grundstücks an ein Familienmitglied aushebeln.

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