Mietspiegel

Der Mietspiegel ist ein insbesondere in Städten und Metropolen übliches Instrument, um die jeweils ortsüblichen Vergleichsmieten im freifinanzierten Wohnungsbau zu publizieren. Er bildet die Basis für Mieterhöhungen und wird von den Städten in Zusammenarbeit mit den Interessenvertretungen der Mieter- und Vermieterverbände erstellt. Gültig ist er grundsätzlich nur für den Bereich der jeweiligen Stadt oder größeren Gemeinde.
Es wird unterschieden zwischen einfachem und qualifiziertem Mietspiegel. Der einfache Mietspiegel bietet lediglich eine Übersicht über die ortsüblichen Mietentgelte – er ist für Vermieter nicht bindend.Der qualifizierte Mietspiegel wird hingegen nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und muss (!) von Vermietern bei Mieterhöhungen beachtet werden. Grundlage der Berechnungen ist ein Mix aus Neuvermietungen und Bestandsmieten der letzten vier bis sechs Jahre. Im Geltungsbereich eines qualifizierten Mietspiegels darf bei Neuvermietungen die Miete maximal 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (vgl. Kappungsgrenze). In Großstädten, in denen eine Mietpreisbremse gilt, liegt das Limit deutlich darunter – zumeist bei zehn Prozent. Überschreitet der Vermieter diesen Wert, so kann der Mieter eigenmächtig die Miete senken oder auch vor Gericht eine Reduzierung erstreiten.
Der qualifizierte Mietspiegel wird regelmäßig, zumeist in zweijährigem Abstand, aktualisiert und berücksichtigt bei der Klassifizierung der Wohnungen eine Reihe von Kriterien:

• Lage (einfache, gute, beste)
• Bauart und Bauform sowie Baujahr des Gebäudes
• Ausstattung
• Energieeffizienz
• Wohnungsgröße

Für die konkrete Ermittlung der Vergleichsmiete wird mit entsprechenden Zu- und Abschlägen gearbeitet.
Es besteht in Deutschland keine Pflicht, einen Mietspiegel zu erstellen. Existiert ein solcher nicht, ist der Vermieter gehalten, drei Vergleichswohnungen zu benennen, anhand derer eine ortsübliche Miete ermittelt werden kann.

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Patrick Zubac ist ein Experte für den Immobilienmarkt in Stuttgart und Umgebung mit mehr als 20 Jahren Erfahrung.